Кооперативная квартира

Содержание

Кооперативная квартира что такое. Как выписать из кооперативной квартиры в 2020 году

Кооперативная квартира

Покупка квартиры через вступление в жилищный кооператив — это один из способов приобретения жилья в свою собственность.

Такое объединения подразумевает под собой консолидацию граждан, общая деятельность которых будет направлена на получение жилья.

Создается такое объединение путем утверждения на собрании устава, в котором прописываются все ключевые моменты деятельности будущего кооператива.

На практике существует несколько видов подобных объединений, цель деятельности которых направлена на получение жилища:

  • жилищные (покупка жилья);
  • жилищно-строительные (строительства жилища);
  • жилищно-накопительный (строительство квартир ведется не в одном доме, а в нескольких);
  • потребительский ипотечный (передаваемое жилье обременяется залогом — ипотекой);
  • кредитный потребительский (участники кредитуются для приобретения жилья).

Участниками кооператива могут быть граждане, достигшие шестнадцати лет. Они обладают различными правами и обязанностями, установленными как законом, так и уставом объединения. Право собственности на квартиру оформляется только после полной выплаты всех предусмотренных взносов.

Участие в подобных кооперативах предполагает некоторые риски, изучением которых необходимо заняться до принятия решения о вступлении в объединение.

Что такое жилищный кооператив (ЖК)?

Жилищный кооператив — это добровольное объединение граждан (а в отдельных случаях и юридических лиц) на основе их членства, созданное с целью получения гражданами жилья, а также с целью управления многоквартирным домом.

Законодательно правовое положение жилищных кооперативов установлено гл. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ).

Члены объединения участвуют в приобретении, реконструкции, содержании многоквартирного дома, что и является целью создания такого кооператива.

В создании кооператива может принять участие не менее пяти граждан, но не более того количества квартир, которые существуют в приобретаемом доме.

Решение о создании ЖК принимается собранием его учредителей. Указанный орган утверждает устав, после чего происходит государственная регистрация.

Отличительной особенностью жилищного кооператива, по которому его можно было бы отличить от других видов такого объединения, это установленная законом возможность приобрести дом (с возможной дальнейшей реконструкцией и управлением). То есть такому объединению запрещается строительство нового объекта. Для этого создается иная форма кооператива — жилищно-строительная.

Учредительные документы

Учредительным документом ЖК является устав, утверждаемый собранием учредителей. Утверждение устава, как и любое другое решение собрания, должно быть оформлено в виде протокола.

В силу прямого указания ст. 113 ЖК РФ устав должен содержать:

  • наименование кооператива, а также его местонахождение;
  • предмет и цели деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок выдачи паевого взноса и (или) иных выплат при выходе;
  • размер паевых и вступительных взносов, а также порядок их внесения;
  • положение об ответственности за нарушение обязательств;
  • компетенцию и состав как органов управления объединения, так и органов контроля за деятельностью кооператива;
  • порядок принятия решений органами управления;
  • порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков;
  • положение о ликвидации и реорганизации кооператива.

Устав может включать в себя и иные положения, не входящие в вышеуказанный перечень, однако они не должны противоречить законодательству.

Виды жилищных кооперативов

ЖК РФ напрямую предусматривает только два вида кооперативов:

  • жилищный;
  • жилищно-строительный.

Отличие вышеуказанных видов заключается в том, что при создании первого подразумевается приобретение дома с последующим управлением им (с возможностью реконструкции), в то время как целью создания второго является не покупка дома, а его строительство.

Однако существует ряд иных кооперативов:

  • жилищно-накопительный;
  • потребительский ипотечный;
  • кредитный потребительский.

Жилищно-накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Такое объединение создается с той же целью, что и жилищно-строительный кооператив, однако строительство квартир может вестись в разных домах. Также отличительной чертой является «накопительный» характер.

На практике член объединения уплачивает определенный процент, после чего ему приобретается квартира и передается для пользования. Передача в собственность осуществляется только после уплаты всех взносов.

В отличие от жилищно-накопительного кооператива в потребительском ипотечном квартира оформляется сразу, после чего на квартиру оформляется залог — ипотека.

Деятельность кредитного потребительского кооператива регулируется Федеральным законом «О кредитной кооперации» от 18.07.2009 № 190-ФЗ.

Принцип действия такого объединения заключается в формировании фонда из вступительных взносов ее членов и дальнейшем кредитовании участников объединения с целью приобретения жилья.

Таким образом, видов подобных объединений граждан достаточно много. Существует несколько вариантов приобрести жилье с помощью такой формы объединения физических и юридических лиц.

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой и как можно снизить стоимость жилья

Кооперативы по-новому: что такое ЖСК с господдержкой и как можно снизить стоимость жилья

00:00

00:00

А. Челышев:

— Здравствуйте, вы слушаете Радио «Комсомольская правда». Антон Челышев у микрофона. Сегодня в программе «Среда для жизни» мы поговорим о жилищно-строительных кооперативах. Есть несколько способов сэкономив в приобретении недвижимости.

Один из таких способов – создать ЖСК с господдержкой в рамках 161-го Федерального закона. И о том, как это сделать, кто может такой ЖСК создать, кто может стать пайщиком и каким именно образом действует 161-й закон, мы сегодня поговорим с управляющим директором ДОМ.

РФ Максимом Розовым. Максим, здравствуйте.

М. Розов:

— Добрый день.

А. Челышев:

— Как нужно организовать ЖСК, чтобы воспользоваться главным преимуществом, одним из главных преимуществ, которое дает 161-й ФЗ, я имею в виду получение земли под строительство на безвозмездной основе?

М. Розов:

— Создание кооператива, действующего на основании 161-го Федерального закона, проходит почти в том же порядке, что и организация обычного юридического лица.

То есть будущие члены кооператива собираются, принимают соответствующее решение, оформляют это решение протоколом, утверждают устав, юридический адрес и наличие нового исполнительного органа и регистрируют данный кооператив в налоговой.

То есть никаких отличий от стандартных действий по организации юридического лица здесь нет. Поэтому сложностей никаких быть не должно.

А. Челышев:

— То есть не имеет значения, в каком возрасте находятся пайщики, какой у них там социальный статус, работа и так далее, опыт работы? Это не имеет значения?

М. Розов:

— Все эти моменты и нюансы значения никакого не имеют. Единственное, что пайщики, которые потенциально могут стать членами такого кооператива, должны относиться к определенным категориям граждан. Только для таких категорий предусмотрена возможность получения земельного участка бесплатно.

А. Челышев:

— Что же это за категории?

М. Розов:

Источник: https://za-nas-zakon.ru/zhkh-i-grazhdane/zhsk-gk-rf.html

Что такое кооперативная квартира и как оформить собственность – все риски и выгода

Кооперативная квартира

Сделки с кооперативным жильем могут принести немало проблем.

Расскажем, что такое кооперативная квартира, чем она отличается от обычных объектов недвижимости, нужна ли приватизация для такого типа имущества, а также рассмотрим порядок оформления прав собственности и процедуру наследования кооперативной квартиры в 2019-2020 годы.

статьи:

Что такое кооперативная квартира

В российском законодательстве нет четкого определения понятия «кооперативная квартира». Однако оно вытекает из понятия кооператива, на средства которого и строится жилье.

Таким образом, получается, что кооперативная квартира относится к ЖСК, или кооперативному объединению.

Схема проста:

  1. Изначально организуется кооператив. Зачастую он производственный, но после ввода дома в эксплуатацию становится коммерческим.
  2. Далее нанимается строительная компания, которая будет заниматься возведением многоквартирного дома.

  3. После, когда дом будет построен, жилые квадратные метры будут поделены между пайщиками соразмерно выплаченных взносов. Граждане смогут оформлять право собственности на полученные квартиры.

Заметьте, что если квартира кооперативная, то она не относится к муниципальной или государственной собственности.

Она считается частной собственностью, которая уже прошла приватизацию. С ней можно безопасно проводить любые юридические сделки.

На сегодняшний день, кооперативные квартиры встречаются, но не часто. Еще в СССР ЖСК было очень много. Сейчас же принят закон о долевом участии ФЗ-214, поэтому кооперативы потихоньку исключаются.

Правила наследования кооперативной квартиры – нужно ли вступать в наследство

Процедура наследования кооперативной квартиры такая же, как обычно.

Если покойный был полноправным собственником такой квартиры и сделал все выплаты, то гражданин может стать наследником:

  1. По закону. Закон гласит, что существует 8 очередей. Если не было оформлено завещание, то каждая последующая очередь может претендовать на собственность только в том случае, если отсутствуют представители предыдущей. Например, вначале супруг, потом дети.

    Если нет супруга, то претендуют на жилье дети.

  2. По завещанию. Покойный должен был составить завещание. Согласно этому документу, наследство может получить не только наследник по закону, но и третье лицо, указанное в завещании. Это может быть даже не родственник.

При наследовании кооперативной квартиры стоит учесть такие правила:

  1. Все паи и взносы должны быть уплачены — это основное условие наследования. Если есть долги или паи не были выплачены в полном размере, то наследодатель не является фактическим собственником жилья, а значит и завещать квартиру он не может. Он может только пользоваться ей.

  2. Подтвердить факт собственности пайщик может свидетельством о праве собственности и квитанциями о погашении пая. Как правило, без второго документа невозможны юридические сделки купли-продажи и т.п.
  3. Если кооперативная квартира получена пайщиком-наследодателем в законном браке, то после смерти супруг получает половину жилья.

    Обратите внимание, что пай должен выплачиваться супругами совместно. Остальная половина квартиры будет делиться между наследниками.

  4. Если выплаты пая производятся до брака, то супруг после смерти пайщика-наследодателя имеет право на половину паевой части и получение компенсации. Заметьте, что будет трудно получить половину квартиры.

  5. Вступить в кооператив может только один наследник. Кто станет участником кооператива, определяют сами наследники. Если же спор нельзя решить, то в этом поможет наш юрист и судебные органы. Наследники, которые не вступили в кооператив, имеют права на получение компенсации, соответствующей своей доле в пае. Поэтому все материальные дела лучше решать через суд.

Срок обращения к нотариусу для вступления в наследство и оформления документации у него составляет 6 месяцев. Отсчитывать следует с даты смерти наследодателя.

Круг лиц, имеющих право наследования кооперативной квартиры

Вступить в наследство по закону могут те граждане, которые входят в список очередности 8 ступеней.

К претендентам первого порядка относят:

  1. Супруг.
  2. Дети (родные и усыновленные).
  3. Родители.
  4. Внуки.

Вторыми и третьими по очередности являются другие родственники, если отсутствуют наследники первой линии.

Право отказа от наследства в пользу другого наследника – инструкция, как отказаться от наследства правильно

Преемник каждой следующей очереди может претендовать на свою долю в случае отсутствия предшествующих очередников. Например, в случае смерти детей, на имущество будут претендовать внуки.

ВАЖНО: Заметьте, между родственниками одного уровня жилье распределяется поровну.

Если же было составлено завещание, то кооперативная квартиры будет распределяться согласно воле наследодателя. Он вправе указать не всех получателей наследства, а также граждан, которые не являются ему родственниками.

Оформление наследства на кооперативную квартиру – документы, налог

Для того, чтобы оформить наследство, необходимо обратиться в нотариальную контору и предоставить стандартный пакет документов:

  1. Паспорт.
  2. Свидетельство о смерти наследодателя.
  3. Акт оценивания собственности;
  4. Техническая документация на кооперативную квартиру.
  5. Документ, подтверждающий родство с умершим наследодателем.
  6. Свидетельство о праве наследования.
  7. Заявление о вступлении в наследство.
  8. Подтверждение выплаты полной стоимости жилья, всех паев.
  9. Квитанция об оплате госпошлины.

Чтобы отказаться от наследства, у нотариуса также придется написать заявление.

Заметьте, что при вступлении в наследство придется заплатить налог.

Их начисляют в зависимости от установленных расценок:

  1. Первоочередные наследники за нотариальное оформление вносят 0,3% от оценочной стоимости жилплощади, но не больше 100 000 руб.

  2. Наследники последующих очередей платят по 0,6%, но не выше 1 000 000 руб.

Также придется заплатить за процедуру обнародования завещания 300 руб.

и за осуществление мероприятий по хранению завещания 600 руб.

От всех платежей будут освобождаться владельцы доли жилья, а также недееспособные и не достигшие совершеннолетия родственники.

Право покупки и продажи кооперативной квартиры

В статье 218 ГК РФ определены правила распоряжения кооперативным жильем, в том числе и квартирой. Там говориться, что проводить действия с недвижимостью можно только после того, как все паевые взносы будут внесены. До этого гражданин может пользоваться квартирой, проживать в ней, но он не сможет оформить ее в собственность и не сможет продать ее, подарить, обменять.

Чтобы сделка по купли-продажи кооперативной квартиры была законной, следует получать у собственника квартиры документ, свидетельствующий полную уплату паевых взносов. Иначе сделка будет недействительной, ее запросто могут оспорить в суде.

Порядок продажи кооперативной квартиры не отличается от стандартной сделки купли-продажи:

  1. Подготавливаются документы.
  2. Заключается договор купли-продажи и передаточный акт.
  3. Далее регистрируются права покупателя на квартиру.
  4. Происходит окончательный расчет и передача денег.

При продаже квартиры гражданам не обязательно брать разрешение у кооператива.

Кстати, обратите внимание на статью 20 ЖК РФ. В ней предусмотрена возможность предоставления кооперативной квартиры во владение или в пользование другому гражданину или юридическому лицу.

Для этого необходимо оформить договор найма, договор аренды или договор безвозмездного пользования.

Также пайщик может обменять квартиру на жилье в этом же доме, относящемся к государственному жилищному фонду. Условия обмена – согласие проживающих членов семьи на обмен, соблюдение основ жилищного законодательства и правил, установленных уставом кооператива.

Порядок и особенности приватизации кооперативной квартиры

Под приватизацией понимается передача из государственного жилого фонда жилых помещений в пользу граждан, которые проживали в них на условиях найма. Так как кооперативная квартира относится к частной собственности, то есть принадлежит жилищному кооперативу или юридическому лицу, то процесс приватизации гражданам-пайщикам не требуется проходить.

Признание приватизации квартиры недействительной: как оспорить приватизацию недвижимости

Приватизировать дом должен застройщик или представитель кооператива. Выплатив последний паевой взнос, член кооператива, как физическое лицо, получает во владение кооперативную квартиру и подтверждающие этот факт документы. То есть, приватизация проходить ему не нужно.

Территория, расположенная вокруг дома, все хозяйственные и придомовые сооружения, буду относиться к совместной собственности членов кооператива.

Как оформить право собственности на кооперативное жильё – инструкция

Для того, чтобы оформить права собственности на кооперативную квартиру, необходимо следовать такой инструкции:

  1. Подготовьте документы.
  2. Обратитесь в Росреестр или МФЦ. Передайте документы.
  3. Напишите заявление в МФЦ или Росреестре на регистрацию прав собственности.
  4. Если вы вступаете в наследство, то обратитесь после регистрирующих органов в нотариальную контору. Не забудьте предоставить документы, перечисленные выше.
  5. Оплатите госпошлину и налоги. Сохраните квитанции.
  6. Получите справку ЕГРП, подтверждающую регистрацию.

Регистрация прав собственности обычно занимает от 7 до 14 рабочих дней. Все зависит от документационного пакета — предоставлен ли он в полном объеме, а также от спорной ситуации и появлении новых наследников.

Расприватизация квартиры – плюсы и минусы, права проживающих и порядок оформления

Если нет судебных тяжб, то регистрация пройдет быстро.

Остались вопросы? Просто позвоните нам:

Источник: https://pravo812.ru/useful/1401-kooperativnaya-kvartira-kak-oformit-sobstvennost.html

Как я купила квартиру через жилищный кооператив

Кооперативная квартира

Три года назад я собралась покупать квартиру для дочери, но денег хватало только на первоначальный взнос.

Татьяна Смирнова

купила квартиру в рассрочку

Чтобы не переплачивать за ипотеку банку, выбрала жилищный накопительный кооператив и не пожалела. За три года сэкономила на платежах около ста тридцати тысяч рублей. Расскажу, что такое жилищный накопительный кооператив, как я его выбрала и стала пайщиком.

Жилищный кооператив — некоммерческая добровольная организация, которая помогает своим членам приобрести недвижимость за счет их собственных средств. Люди по своей воле объединяются, чтобы достичь одной цели — накопить средства и купить или построить жилье.

Кооперативы имеют официальный статус и подчиняются законодательству РФ. Существует три вида кооперативов — жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. Деятельность первых двух видов регулируется главой 11 жилищного кодекса.

Они могут купить квартиры своим пайщикам только в определенном доме.

Раньше жилищно-строительный кооператив мог работать со строящимися домами, но с 25 декабря 2018 года такие кооперативы не могут вкладывать деньги граждан в недостроенные дома.

Жилищный накопительный кооператив отличается от остальных видов. Он может покупать жилье своим пайщикам без привязки к конкретному застройщику или дому после его сдачи госкомиссии. С 2005 года деятельность таких кооперативов регулирует ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах».

Гражданин вступает в жилищный накопительный кооператив (ЖНК), становится пайщиком и выплачивает паевые взносы. Они поступают на отдельный счет, и кооператив тратит их только на покупку жилья для пайщиков. За целевым расходованием средств строго следят налоговые органы и Центральный банк России.

Пайщики тоже следят за расходованием средств. Для этого кооператив выкладывает на своем сайте финансовые отчеты. Кроме этого пайщики управляют деятельностью кооператива: избирают и переизбирают членов правления, утверждают максимальную сумму, по которой ЖНК может покупать квартиры для пайщиков. Избранное правление руководит всей деятельностью кооператива.

Если пайщики захотят проверить, правильно ли кооператив распоряжается их деньгами, они на общем собрании могут избрать ревизионную комиссию или ревизора. Ревизором может быть один из пайщиков — но не член правления — или приглашенный со стороны эксперт.

В кооператив вступают люди, у которых не хватает денег, чтобы купить жилье. Они не хотят брать ипотечный кредит, чтобы не переплачивать банкам. Или банк не дает такому гражданину ипотеку.

Поэтому они объединяются в кооператив и создают общий котел, куда каждый участник с зарплаты ежемесячно вкладывает определенную сумму.

Как только накопится достаточно, кооператив покупает квартиру для первого участника, потом для второго и дальше по очереди.

Общий котел официально называется паевым фондом, первоначальный взнос за квартиру и ежемесячные взносы — паевыми взносами, накопленные деньги на счетах пайщиков — паями, а участники кооператива — пайщиками. Схема хорошо работает, когда в кооператив вступают новые пайщики.

Пайщик выбирает для себя квартиру, сообщает ее данные кооперативу, и его ставят в конец очереди на жилье. Как только подходит его очередь, кооператив покупает квартиру и передает ее пайщику в пользование.

Вместе с семьей он может зарегистрироваться в квартире, жить сам или сдавать в аренду. Пайщик продолжает вносить паевые взносы, пока не выплатит всю стоимость жилья.

До полного погашения квартира остается собственностью кооператива.

В этом отличие от ипотеки: если купить квартиру с помощью средств банка, собственником становишься сразу. Но квартира находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Пай не могут забрать за долги. Если пайщик объявлен банкротом или судебные приставы арестовали имущество, пай остается неприкосновенным.

Существует несколько способов найти кооператив, например посмотреть официальный реестр или поспрашивать знакомых. Про реестр я не знала, а знакомых, которые купили квартиру через кооператив, у меня не было. Поэтому я воспользовалась другими популярными способами: поисковой системой и социальными сетями.

По запросу «жилищно-накопительный кооператив вступить» я получила 112 тысяч результатов, из них ссылки на разные кооперативы были на первых двух страницах, дальше только статьи и ссылки на законы.

Выбрать можно любой жилищный кооператив. Например, можно жить в Казани, вступить в кооператив из Барнаула и купить квартиру в Москве. Но меня такая схема не устроила. Если бы возникли проблемы, ездить в другой город было бы проблематично и дорого. Поэтому я стала искать кооператив в своем городе.

Оказалось, что в Казани создан жилищный накопительный кооператив на базе местного застройщика: пайщики покупают квартиры только у него. Такое сотрудничество выгодно всем.

Пайщикам не надо собирать документы на ипотеку и переплачивать по кредиту. Кооператив богатеет на членских взносах пайщиков: 200 пайщиков ежемесячно приносят в кооператив 200 тысяч рублей членскими взносами.

Застройщик уверен, что продаст все квартиры, так как кооператив активно привлекает новых покупателей.

В других кооперативах для пайщика могут купить любую квартиру, как новостройку, так и вторичку. Оговаривают только верхний порог цены, например не дороже 7 млн рублей.

Я подумала, что компания, которая двадцать лет работала над хорошей репутацией, не свяжется с мошенниками. Решила рискнуть и стала собирать информацию о кооперативе.

В интернете много негативных историй про кооперативы. Суть их сводится к тому, что если отнести деньги в кооператив, то потом не увидишь ни квартиры, ни денег.

Риск действительно велик: год назад в России работало 78 жилищных накопительных кооперативов, сейчас 12 из них закрыто, еще 4 находятся на грани банкротства. Можно нарваться на мошенников, которые работают под маркой кооператива.

Они собирают деньги, а потом пропадают. Чтобы так не случилось, я тщательно проверяла информацию, прежде чем отдавать деньги.

Я получила выписку на 700 страницах. Вначале идет информация о кооперативе: официальное название и статус, юридический адрес, фамилия директора. Ниже — информация о пайщиках: фамилия, имя, отчество, ИНН и дата вступления в ЖНК.

Меня интересовало, как часто добавляются новые пайщики, поэтому я внимательно изучила даты вступления. Чем больше пайщиков, тем быстрее накапливаются деньги в паевом фонде и тем быстрее движется очередь.

В первое время в мой кооператив вступало не больше 10 человек в месяц. Накануне того, как туда вступила я, добавилось больше 30 человек. Я посчитала, что это хороший знак.

Значит, кооператив активно работает, люди ему доверяют.

По ОГРН узнала, когда создан кооператив, по какому адресу зарегистрирован, фамилию директора

С моим кооперативом было все в порядке: в реестр внесен, отметок о неблагонадежности не имеет.

В реестре ЦБ можно посмотреть отметки о неблагонадежности кооператива

Документы с сайта кооператива. После официальных документов я изучила организационные и внутренние документы кооператива. Их должны выкладывать на сайте, например в разделе «Информация». Скачайте их все и внимательно исследуйте.

Чтобы проверить добросовестность жилищного накопительного кооператива, сравните информацию из внутренних документов с официальными источниками, например юридический адрес.

Если адреса в уставе и выписке из госреестра не совпадают, возможно, это мошенничество.

Также сравните число пайщиков: если в годовом отчете пайщиков больше, чем поименно указано в выписке из госреестра, значит кооператив приписывает в отчет «мертвые души». С таким лучше не связываться.

ДокументЧто смотреть
Устав ЖНКПрава и обязанности кооперативаПрава и обязанности пайщиковКакие взносы платят члены кооператива и в каком размереКак выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива
Положение о формах участияКак действует кооперативКак стать пайщикомКак в кооперативе рассчитывают стоимость жилья
Положение о паевом фондеКак формируется паевой фондНа что тратят деньги из паевого фонда
Решение Банка РоссииПод каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Что смотреть

1. Права и обязанности кооператива2. Права и обязанности пайщиков3. Какие взносы платят члены кооператива и в каком размере

4. Как выплачивают стоимость пая выбывшему члену кооператива

Положение о формах участия

Что смотреть

1. Как действует кооператив2. Как стать пайщиком

3. Как в кооперативе рассчитывают стоимость жилья

Что смотреть

1. Как формируется паевой фонд
2. На что тратят деньги из паевого фонда

Что смотреть

Под каким регистрационным номером жилищный накопительный кооператив включен в реестр ЖНК

Годовой отчет понятен и неспециалисту. В первом разделе находятся общие сведения: юридический и фактический адрес, сведения о руководителе, главном бухгалтере и членах правления. Эти сведения повторяют информацию из госреестра и устава, поэтому я просмотрела их бегло.

Со второго раздела начинается информация о состоянии дел в кооперативе. Эти сведения я изучила внимательнее. Из годового отчета узнала число пайщиков и количество выкупленных квартир, сумму общей задолженности пайщиков кооперативу и информацию о долгах самого кооператива перед пайщиками.

Аудиторское заключение — это отчет на 56 страницах, но первая часть документа полностью дублирует бухгалтерский отчет.

Во второй части аудитор дает понятные объяснения по каждому пункту бухгалтерского учета: с каких средств кооператив получает доходы и на что тратит деньги пайщиков, используют ли в кооперативе заемные средства и вовремя ли расплачиваются с долгами, сколько квартир оплачено за год и сколько передано в собственность. Я прочитала весь отчет, но особенно заинтересовалась двумя разделами.

«Расходование активов». У кооперативов две финансовые корзины: в одну поступают вступительные и членские взносы пайщиков, в другую — паевые взносы.

Зарплата сотрудников кооператива, аренда помещения, коммунальные платежи должны оплачиваться из первой корзины. На деньги из второй кооператив покупает квартиры.

Я посмотрела в отчете, так ли это на самом деле. Оказалось, что все в порядке.

Аудиторское заключение подтвердило мое мнение, что кооперативу можно доверять.

Отзывы из социальных сетей.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/installment-sale/

Кооперативная квартира 2020: порядок оформления в собственность

Кооперативная квартира

Закон предусматривает разные варианты приобретения жилья в собственность. Наряду с покупкой квартиры на вторичном рынке и у специализированной строительной организации – застройщика, у россиян есть возможность участия в кооперативе. В результате работы такого объединения пайщику передается в собственность кооперативная квартира, особенности которой мы разберем в статье.

Что это такое

Подробнее рассмотрим, что такое кооперативная квартира. Появились такие объекты недвижимости еще в СССР. Как в то время, так и сейчас суть кооператива можно выразить так:

  • заинтересованные граждане объединяют свои средства в один счет и образуют кооперативное объединение;
  • кооперативное объединение использует возможности своих членов или нанимает строительную фирму для возведения дома;
  • после ввода дома в эксплуатацию жилые помещения распределяются между пайщиками сообразно их взносу. Кому какая квартира достанется, как правило, решается еще на этапе образования объединения.

Сегодня такая форма строительства не распространена. Кооперативы вытесняются долевым участием в строительстве, поскольку последний вариант безопаснее для дольщика. Основные недостатки строительного кооператива по сравнению с ДДУ:

  • средства пайщиков не застрахованы и не могут быть компенсированы Фондом защиты дольщиков;
  • строительство контролируется непрофессионалами;
  • у пайщиков нет особых прав как у дольщиков при банкротстве застройщика.

ВАЖНО! Кооператив – это более рискованное вложение по сравнению с долевым участием в строительстве. Привлекает же пайщиков возможность получить квартиру намного дешевле, чем при покупке уже готовой или долевом строительстве.

Кооперативная квартира – это такое жилье, что строится общими усилиями и на общие средства граждан, объединенных в кооператив. Это вполне работающая схема. Сложности у пайщиков и их наследников возникают в следующих случаях:

  • дом построен, и нужно оформить жилплощадь на себя;
  • дом построен, пай выплачен, но пайщик умер, не оформив собственность;
  • пай не выплачен, а пайщик умер.

При этом ситуация может возникнуть долгое время назад и тянуться годами. Нередки случаи, когда человек вложился в кооперативное строительство еще в СССР, въехал в готовое жилье, но так и не зарегистрировал право собственности на кооперативную квартиру. Разбираться с правами приходится уже его наследникам.

Права пайщика в кооперативе

Статус и деятельность ЖСК регулируется разделом V Жилищного кодекса РФ. Здесь же устанавливаются и права пайщиков:

  • участвовать в организации и управлении ЖСК через общее собрание;
  • право на сам пай в кооперативе;
  • право на кооперативное жилье сообразно внесенной сумме денег, когда дом жилищного кооператива уже сдан;
  • разрешить проживание временным жильцам;
  • разделить квартиру с другим владельцем пая, если есть такая возможность в реальности;
  • сдать жилплощадь внаем;
  • получить возмещение, если дом подвергнется сносу;
  • участвовать в банкротстве ЖСК.

Ряду наследников предоставлена преимущественная возможность вступления в кооператив, если у наследодателя остался пай.

Оформление в собственность

Право собственности на квартиру переходит к пайщику в момент полной выплаты пая. Этот факт нужно подтвердить с помощью государственной регистрации права собственности на кооперативную квартиру в ЕГРН. Регистрация возможна, если дом уже сдали в эксплуатацию.

Общий порядок действий, как оформить собственность:

  1. Собрать документы по списку и оплатить госпошлину.
  2. Обратиться в «Мои документы» для передачи бумаг.
  3. После истечения срока регистрации забрать готовый результат.

Рассмотрим этапы подробнее.

Список документов

Для оформления в собственность кооперативной квартиры понадобятся:

Перечень документов для оформления квартиры в собственность может дополняться в зависимости от практики региона. На основании представленных документов сотрудник оформит заявление. Заполнять заявление дома заранее не нужно.

Куда обращаться

Запись в ЕГРН вносит регистратор – сотрудник Росреестра. Передать ему документы можно одним из следующих способов:

  • лично через МФЦ – самый распространенный и надежный вариант;
  • почтовым отправлением – дорогостоящий и непопулярный способ, придется заверять все подписи нотариально;
  • через [urlspan]личный кабинет[/urlspan] на официальном сайте Росреестра – возможность новая, реализована не во всех регионах, для нее нужна специальная ЭЦП.

Удобнее всего выбрать ближайший офис «Мои документы» и записаться на прием к его специалисту.

ВАЖНО! Отказать в приеме документов могут только если заявитель не принес паспорт. В остальных случаях документы принять обязаны, даже если они составлены с ошибками или какая-то бумага отсутствует.

Сроки регистрации и госпошлина

Регистрация занимает от 7 до 14 рабочих дней в зависимости от сложности ситуации и комплектности документов. Если заявитель забыл приложить определенную справку, то регистрацию приостановят. Документ нужно будет приобщить так же через МФЦ.

Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 000 рублей.

Результат регистрации

По итогу регистрационных действий специалисты выдают выписку из ЕГРН, в которой будет указан собственник жилплощади. Свидетельства (розового цвета на бланке) о праве собственности отменили, теперь права подтверждаются выписками.

Регистратор может отказать в регистрации, если обнаружит недостатки в документах или их комплект будет неполным.

Порядок наследования

Кооперативная квартира может принести сложности при наследовании. Основное последствие, если квартира не оформлена в собственность, в том, что наследники получают не жилье, а пай – стоимость квартиры. Ключевым моментом является факт полной выплаты пая.

Общая процедура наследования

Наследование в общем порядке возможно двумя путями – по завещанию или по закону. О завещании может быть неизвестно до последнего момента, однако если его нет – наследование осуществляется в соответствии с очередями, приведенными в ГК.

Как действовать наследникам:

  1. День смерти открывает наследство. Родственникам наследодателя в первую очередь следует обратиться к нотариусу для открытия дела о распределении оставшегося имущества. Лучше выбрать нотариуса в районе проживания умершего. На эти действия есть полгода.
  2. Следующий шаг – разыскиваются наследники и имущество, которое нужно распределить. Состав наследуемых вещей определит сам нотариус на основании имеющейся документации.
  3. По итогам распределения наследства выдаются подтверждающие бумаги – свидетельства. Бланки на недвижимость нужно предъявить для регистрации в ЕГРН.

Гражданам понадобятся следующие документы:

  • свидетельство о смерти;
  • заявление об открытии наследственного дела – пишется в присутствии нотариуса, образец можно посмотреть здесь;
  • документы о родстве с умершим;
  • все документы на имущество, которое осталось после смерти.

Для оформления пая понадобится или документация о принятии в кооператив, или бумаги на оформленную недвижимость.

Если квартира оформлена в собственность

Это самый простой вариант, когда предыдущий хозяин вовремя оформил свои права. Наследники просто получают в собственность жилье, а обращаться в кооператив им не нужно. Получив свидетельство о праве на наследство, наследники обращаются в МФЦ для передачи бумаг на регистрацию. Спустя 7-14 дней они получат выписку из ЕГРН с записью о новых владельцах квартиры.

Пай выплачен, но право собственности не оформлено

Право собственности на кооперативную квартиру возникает у пайщика с момента полной выплаты пая. Даже если кооперативная квартира не оформлена в ЕГРН – собственником все равно считается пайщик. В связи с этим к наследникам переходит право на само жилье.

ВАЖНО! Если паевые взносы погашены, то вступать в кооперативное объединение нет необходимости.

Для оформления потребуется получить в кооперативе:

Далее нотариус оформит свидетельство. Со свидетельством, справкой о выплате пая, протоколами, госпошлиной и паспортом наследник обращается в МФЦ. Кооперативная квартира будет зарегистрирована уже на наследника.

Пай не выплачен

Это самая сложная для наследников ситуация. Право собственности принадлежит кооперативу, а наследники получают только паенакопления умершего. Право пользования квартирой по наследству не переходит, поскольку напрямую связано с фактом вступления в кооператив.

ВАЖНО! Члены семьи умершего, которые проживали вместе с ним, получают право пользования жильем только при условии вступления в кооператив.

Что делать с полученным кооперативным паем:

  • вступить кооперативное объединение, погасить паевые платежи и оформить собственность на квартиру;
  • не вступать в кооператив и получить компенсацию пая.

Если наследников много, то определить, кто именно вступит в кооператив, поможет ст. 131 ЖК РФ. Преимущественное право распределяется так:

  • в первую очередь вступает супруг, который имеет право на пай;
  • если муж/жена отсутствует или отказался вступать – ступить могут наследники, которые жили вместе с умершим;
  • если все они отказались от вступления, то право переходит к иным наследникам.

Если наследники не пожелали вступать в кооператив, им выплачивается сумма пая. Процедура осуществляется в рамках ст. 13-14 Закона «О потребительской кооперации». Дополнительно нужно читать устав кооператива.

Если кооператив откажется выплачивать компенсацию, это можно расценить как неосновательное обогащение и обратиться за взысканием в суд.

Частые вопросы

В связи с кооперативными квартирами возникают различные вопросы. Рассмотрим наиболее популярные.

Можно ли приватизировать кооперативную квартиру

Понятие «приватизация» применяется только если речь идет о государственной или муниципальной квартире. Кооперативная квартира никогда не принадлежала ни государству, ни местной администрации – она изначально строилась как частная.

Поэтому и процедура оформления называется не «приватизация», а просто «регистрация права собственности». Как оформить квартиру в собственность – мы рассматривали выше.

Можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру

Неприватизированная, то есть не оформленная в собственность, кооперативная квартира принадлежит на праве собственности пайщику, если пай полностью выплачен. В этом случае ее теоретически можно завещать, но на практике ни один нотариус за это не возьмется. Перед составлением завещания нотариус настоит на оформлении права собственности в ЕГРН.

По вопросу, можно ли завещать неприватизированную кооперативную квартиру, пай по которой не выплачен, ответ строго отрицательный. Данная жилплощадь еще не принадлежит пайщику. Право собственности находится у кооператива. Поэтому и завещать можно не жилье, а только кооперативный пай.

Прекращение членства в кооперативе

Членство в кооперативе прекращается:

  • добровольно по заявлению пайщика;
  • если его исключили принудительно в связи с грубым нарушением правил;
  • в случае смерти пайщика;
  • если ЖСК ликвидирован.

В первых трех случаях пайщику или его наследникам возвращаются деньги, которые он уплатил за кооперативный пай. В последнем случае имущество, оставшееся после ликвидации, делится между всеми членами сообразно размеру их участия в ЖСК.

Купля продажа кооперативной квартиры

Купля-продажа кооперативного жилья возможна только если на него уже оформлено право собственности и имеется запись о собственнике в ЕГРН. В остальных случаях сделка просто не состоится, даже если пай и выплачен полностью. Поэтому продавцу в любом случае сначала нужно зарегистрировать свое право в Росреестре.

Порядок,  как продать кооперативную квартиру, не отличается от обычной купли-продажи:

  1. Подготовка документов.
  2. Заключение договора купли-продажи и передача по акту.
  3. Регистрация права покупателя на квартиру в ЕГРН.
  4. Полная оплата жилья.

При этом брать разрешение у кооператива на продажу не нужно.

Риски покупателя

Основной риск покупателя, который покупает кооперативную квартиру (Москва или регионы) заключается в оспаривании сделки кооперативом. Это возможно, если пай не выплачен полностью. Чтобы себя обезопасить, нужно потребовать у продавца подлинную справку о полной выплате пая – она сохранилась с момента регистрации права собственности в ЕГРН.

Статус кооперативной недвижимости и возможные операции, которые допустимо с ней проводить, напрямую определяется фактом погашения пая. Если пай выплачен – возможны любые операции после регистрации собственности в ЕГРН. Если платежи еще открыты, то распоряжаться можно только самим паем, но не жилплощадью.

Также читайте интересный материал о купле продаже на вторичном рынке и что такое ипотечный кооператив.

Источник: https://ipotekaved.ru/oformlenie/kooperativnaya-kvartira.html

Квартира в кооперативе – назад в СССР?

Кооперативная квартира

В советское время далеко не каждый мог себе позволить купить кооперативную квартиру. Тем не менее, государство и стабильный рубль не допускали дефолтов советских граждан. Возрождение жилкооперативов, о котором заговорили власти, может стать реальной помощью людям, но только если будут четкие “правила игры”

Фото ИТАР-ТАСС

Москва/Хабаровск. 25 марта. IFX.RU – Во времена СССР кооперативная квартира воспринималась обычным советским человеком так же, как сейчас, наверное, средний россиянин воспринимает элитное жилье.

При цене квартиры в жилищном кооперативе в примерно 3000 рублей и первоначальном взносе в треть стоимости, такую роскошь мог позволить себе далеко не каждый житель страны Советов.

Но все же, даже с учетом того, что в конце 80-х и самом начале 90-х годов кооперативные квартиры стоили существенно дороже, чем в “махровые” советские времена, они все равно были мечтой граждан, для многих недосягаемой.

Элитное жилье по-советски

Как правило, вступление в кооператив – это была привилегия довольно высокооплачиваемых людей. “На кооператив” ездили зарабатывать “на Севера”, в кооператив имели шанс вступить руководящие или партийные работники, творческая элита, а также особая для советских времен каста людей, работавших за границей.

Лучшим подарком для молодой семьи был взнос родителей в жилищный кооператив.

В общем, своя квартира в жилищном кооперативе говорила о принадлежности людей к более высокому, чей средний советский уровень, классу, ну а невеста или жених с кооперативной квартирой или родителями, способными ее оплатить, вообще считались “звездной парой” для среднестатистического человека.

После того, как закончился советский период, ушло время и жилищных кооперативов. Им на смену пришло долевое строительство или оплата жилья по инвестиционному контакту, когда гражданин покупал квартиру в доме, который еще и не начинал строиться. Бывало, что строительство заканчивалось ничем, а люди, имевшие на руках только инвестиционные контакты, оставались и без жилья, и без денег.

В отличие от этих схем, механизм строительства и покупки квартиры в жилкооперативе был прозрачен и понятен всем. Пайщик вносил определенную часть от стоимости жилья, после чего кооператив приобретал для него квартиру.

С этого момента член кооператива имел право пользования жильем, то есть мог проживать в квартире, но жилье оставалось в собственности кооператива.

Член кооператива продолжал вносить взносы для погашения оставшейся стоимости жилья.

В советские времена были редки случаи, когда люди не могли выплатить стоимость квартиры. Оставшийся пай выплачивался годами, но не десятилетиями, как сейчас предусматривает большинство ипотечных программ.

Незыблемый рубль и государство, стоявшее на страже интересов граждан, не допускали личных дефолтов людей. В крайнем случае, у человека всегда была возможность обменять кооперативную квартиру с невыплаченным паем на государственную.

Квартиры в кооперативах ценились выше, чем те, которые гражданам предоставляло государство, поэтому такой обмен был выгоден ее владельцу.

Сейчас у россиян не так много вариантов купить жилье при отсутствии возможности внести всю сумму сразу. Наиболее распространенным в последние годы был вариант ипотеки, но с началом кризиса эта часть банковско-риелторского бизнеса фактически умерла.

Жилищно-накопительные кооперативы, которые можно в какой-то степени соотнести со старыми советскими кооперативами, не получили серьезного распространения в современной истории.

Строительным компаниям на растущем рынке было гораздо выгоднее привлекать банковские кредиты под строительство коммерческого жилья, чем строить жилье в рассрочку с использованием накопительных программ.

Back in the USSR…

Но кризис изменил реалии строительного рынка. Правительство РФ вплотную приблизилось к вопросу о возрождении в стране жилищных кооперативов.

В России есть достаточно граждан, способных приобрести жилье на льготных условиях, в связи с чем правительство РФ прорабатывает вопрос о возрождении в стране жилищных кооперативов, заявил первый вице-премьер правительства РФ Игорь Шувалов.

“Нам для всего этого в течение 2009 года предстоит создать нормативную базу, провести организационную работу по формированию таких граждан, которые готовы приобретать жилье, в кооперативы”, – сказал он на совещании в Хабаровске, где обсуждался проект антикризисной программы правительства РФ.

Шувалов напомнил схему такой формы строительства жилья в том виде, в каком она существовала в советское время.

“То есть формируются кооперативы, и под эти кооперативы местные власти выделяют земельные участки, а государственные банки кредитуют тех, кто будет участвовать в строительстве. Ничего нового в этом нет, мы просто модифицируем опыт, который существовал в Советском Союзе, к тем современным реалиям, которые существуют, и к тем банковским возможностям, которые есть”, – отметил вице-премьер.

Осталось прояснить только вот что. Если в советское время на страже интересов пайщиков кооперативов стояло государство, в связи с чем руководители кооперативов и строительные организации даже думать не могли о каком-либо мухлеже с ценами и правами собственности, то насколько эта практика будет соблюдена сейчас?

Сейчас нередки случаи, когда застройщик, начинавший строительство, продает недостроенный объект другим фирмам, в результате чего дольщики могут потерять право на оплаченные в нем метры.

И это еще далеко не все казусы, которые стали возможны благодаря довольно “мутному” жилищному законодательству РФ.

Кроме того, в советские времена, когда рубль стоял “насмерть”, у пайщиков кооперативов не возникало даже мысли о том, что их могут “попросить” довнести деньги сверх оговоренной стоимости, а сейчас при долевом строительстве случаи дополнительных поборов весьма распространены.

Если государство при создании схемы работы жилищного кооператива предусмотрит все условия, по которым члены кооператива будут защищены от рисков, зачастую надуманных строителями, то прекрасная идея жилищных кооперативов имеет шанс возродиться и процветать. Вполне возможно, что в лексикон россиян вновь войдет выражение “кооперативная квартира”, которое будет произноситься с придыханием и с оттенком зависти.

/IFX.RU/

Источник: https://www.interfax.ru/business/70389

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.