Кто оценивает стоимость доли

Содержание

Как оценить и продать долю в квартире правильно

Кто оценивает стоимость доли

Когда возникает трудность, касающаяся долевой собственности жилплощади, первый вопрос с которым стоит разобраться: “Каким образом оценивается доля в квартире и какие факторы влияют на это?”.

Собственники, сталкивающиеся со сложностями в долевой квартире, зачастую даже не имеют возможности попасть в квартиру, где у них есть часть. В связи с этим, оценка стоимости доли осуществляется с учетом того, что она будет реализовываться от всей оставшейся квартиры отдельно.

Оценка доли в жилплощади

Вы преследуете следующую цель — согласовать с остальными владельцами квартиры продажу вашей совместной недвижимости, чтобы каждый из вас получил деньги. Когда вариант продажи именно такой, для расчета берется общая стоимость квартиры, и каждая доля вычисляется пропорционально. Такая версия происходящего является наиболее выгодным вариантом для собственника, заинтересованного в продаже доли.

Возможен иной исход событий, когда остальные владельцы не желают продавать квартиру целиком. В таком случае, вам стоит попытаться договориться с ними о выкупе вашей доли на добровольных началах. Если выкуп доли осуществляют собственники с последующим правом владения квартирой целиком, оценка отдельной доли производится путем сравнения с подобной частью среднерыночной стоимости за квартиру.

Когда эта процедура осуществляется между родственниками, цена может изменится в меньшую или большую сторону. Также возможен вариант рассрочки.

В том случае, если решить полюбовно такую ситуацию не выходит, сперва нужно проконсультироваться с грамотным юристом или другим экспертом, который хорошо разбирается в вопросах недвижимости. В роли эксперта может выступить профессиональный оценщик или риэлтор, занимающийся продажей долевых квартир.

Эксперт окажет вам помощь в оценке вашей доли, опираясь на подобные предложения на рынке недвижимости, учитывая некоторые корректировки.

Когда вы хотите обойтись собственными силами и не тратиться, привлекая эксперта во стороны, учитывайте тот фактор, что стоимость доли, которую приобретает третье лицо, а не один из собственников оставшейся жилплощади, упадет минимум на 30% от стоимости на рынке недвижимости.

Необходимо приложить все усилия, чтобы договориться с другими собственниками о порядке эксплуатации совместной недвижимости или обратится в суд с требованием об отведении вам доли в натуральной форме, в виде отдельной комнаты. Этот аспект является одним из самых важных при процедуре оценки.

Оценить стоимость комнаты можно без чужой помощи. Первое, что нужно сделать — ознакомиться с рынком подобных предложений в специальных изданиях. Следующие параметры будут ключевыми при оценке: координаты квартиры, этаж, тип дома, площадь, планировка, состояние квартиры в целом, отсутствие различных препятствий для доступа и проживания, а также соседи по площадке и подъезду.

Когда нет установленного эксплуатационного порядка, но есть небольшая вероятность возникновения этого, ориентируйтесь на стоимость самой маленькой комнаты, цена которой снижена приблизительно на 1/3. Это обусловлено будущими расходами нового владельца на установление необходимого порядка пользования недвижимостью.

Если нет возможности выделить комнату в натуральном виде, например, восьмая часть в однокомнатной квартире, доля упадет в цене минимум в 10 раз от рыночной стоимости.

Перечень необходимых документов для оценки:

  • Ксерокопия выписки из БТИ;
  • Документ, подтверждающий личность собственника;
  • Свидетельство о государственной регистрации права на жилье.

Продажа доли в квартире

Если вам предстоит продажа одной доли в квартире, без согласия остальных собственников, будьте готовы к тому, что сделка состоится не так быстро, да и “цена вопроса” не будет очень выгодной для вас. Этот факт очень легко объяснить: людей, который очень хотят заниматься разделением жилья не так уж и много, но все-же таковые имеются.

Но это не единственная трудность, которая может возникнуть при продаже доли в совместной собственности. Остальные собственники жилья имеют право первоочередности на приобретение доли при продаже.

Реализуется это право таким образом: когда вы решили продавать свою долю, первые, кому вы должны предложить ее приобрести — остальные собственники.

Помимо этого, вы должны сообщить им все основные условия сделки.

Если они согласны на выкуп, доля реализуется в их пользу.

Когда другие собственники все же не соглашаются на приобретение доли, или спустя месяц после уведомления не отвечают согласием, вы имеете полное право на продажу третьим лицам.

Но есть один очень важный нюанс: продажа доли посторонним лицам должна происходить на тех же условиях, которые накануне сообщались остальным собственникам квартиры.

Правила и требования, которые соблюдаем

Чтобы не возникло дополнительных трудностей, с самого начала позаботьтесь о том, чтобы все нужные требования были соблюдены. В письменном виде направьте уведомление о продаже остальным собственникам недвижимости и постарайтесь организовать все так, чтобы у вас было подтверждение факта доведение до их сведения данного мероприятия.

Самый простой и надежный вариант — вручить в руки уведомление, при этом собственник подписывает дубликат и ставит дату вручения. Еще один способ: почтовое сообщение (ценное или заказное письмо с уведомлением о вручении).

Все эти меры будут направлены на предотвращение от возможного непорядочного обращения с вами со стороны иных владельцев недвижимости, которые сперва могут проигнорировать ваше сообщение, а потом обвинить вас в нарушении их прав, ввиду того, что уведомления о продаже не было.

Обстоятельства, при которых не действует право первоочередности

Такой вариант развития событий только один — продажа доли через публичные торги. Такой исход событий возникает тогда, когда доля была изъята кредиторами, в качестве покрытия долга, из-за отсутствия другого имущества и денег.

Однако не каждую долю в квартире можно изъять в счет имеющегося долга. Так как есть общепринятое правило о том, что единственное жилье, имеющееся у гражданина отнимать нельзя.

Изъять долю можно только в двух случаях:

  • Предметом ипотеки выступала имеющаяся доля в праве на жилье;
  • Должник проживает и зарегистрирован на территории другой недвижимости по договору социального найма или владеет помимо доли другим жильем.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/pravdarealty/kak-ocenit-i-prodat-doliu-v-kvartire-pravilno-5c5d268b265ca800ac0f3d8e

Процедура оценки доли в квартире и ее особенности

Кто оценивает стоимость доли

Оценка доли в квартире – это важный этап в совершении продажи или обмена недвижимости.

Определение размера доли и оценка ее рыночной стоимости имеют свою специфику, справиться с которой могут только специалисты.

Итак, давайте более детально рассмотрим, как рассчитывается доля в квартире, что способно повысить или понизить стоимость, а также сколько стоит эта услуга и где ее можно заказать.

Зачем нужна оценка?

В отличие от стандартной продажи, оценка доли недвижимости, поиск клиентов и многие другие этапы совершения сделки, будут значительно проблематичней.

Вызвано это следующими особенностями:

  • не многие граждане желают проживать на одной площади с посторонними людьми;
  • в некоторых случаях совладельцы могут всячески препятствовать продаже недвижимости и создавать негативную репутацию собственнику;
  • стоимость зависит не только от самой недвижимости, но и совладельцев, состояния общих помещений и т.д.

Внимание! Конечно же, если выкуп доли недвижимости совершает один из совладельцев, то процедура оценки и многие другие особенности данной сделки будут значительно упрощены. Также не стоит забывать о преимущественном праве совладельцев на выкуп недвижимости (статья 250 ГК РФ).

Оценка доли недвижимости может понадобиться если владелец планирует:

  • застраховать жилье;
  • передать право собственности на свою часть недвижимости;
  • использовать часть квартиры в качестве уставного капитала компании;
  • оплатить имущественные обязательства недвижимостью;
  • использовать квартиру в качестве залога, при оформлении кредита или ипотеки.

Чтобы совершить оценку комнаты, не обязательно производить оценку всей квартиры. Эти две процедуры никаким образом не взаимосвязаны между собой.

Документы

Цена доли в квартире определяется не только при личном осмотре недвижимости, но и при изучении документации на жилье.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру?

Как правило, специалист, производящий оценку, просит предоставить ему следующий пакет документов:

  • выписка о наличии/отсутствии обременений на квартиру;
  • документы из БТИ (справка о прописанных гражданах);
  • копия свидетельства о праве собственности из Росреестра;
  • персональные документы (паспорт, свидетельство о браке/разводе);
  • документы на недвижимость (технический и кадастровый паспорта);
  • правоустанавливающие документы;
  • план перепланировки, утвержденный кадастровым инженером.

Данный список является стандартным. Чтобы предоставить полный пакет бумаг, необходимо вначале проконсультироваться и уточнить, что именно потребуется для оценки.

Кто проводит оценку?

Оказание таких услуг осуществляется специализированными компаниями, которые совершают независимую оценку недвижимости. В результате изучения документов, владельцу предоставляется отчет с детальным описанием каждого этапа.

Прежде, чем обращаться в выбранную частную компанию, необходимо убедиться в том, что:

  • организация имеет государственное разрешение оказывать данный вид услуг;
  • компания является членом СРО (саморегулирующейся организации оценщиков).

Важно! Перед тем, как начать проводить оценку недвижимости, нужно уточнить, является ли квартира «незначительной» или нет. Если у продавца есть другое жилье, то остальные совладельцы могут через суд обязать субъекта продать долю им.

Многие владельцы считают, что оценка совершается следующим образом: рыночная стоимость квартиры умножается на долю. Данное предположение ошибочно, потому как многие факторы при такой оценке просто упускаются.

Профессионально оценить долю в квартире способен только специализированный оценщик, который сможет учесть все положительные и негативные аспекты жилья.

Чтобы, оформить качественную оценку, необходимо учитывать следующие особенности этого процесса:

  1. Фактическая стоимость доли будет меньше, чем полученная сумма от рыночной стоимости квартиры.
  2. При совершении оценки учитывается не только рыночная стоимость, но и многие другие факторы.
  3. Перед тем, как начать расчет, необходимо определить следующие показатели:
  • РСК – стоимость квартиры;
  • РД – размер доли;
  • К – уменьшающий коэффициент.
  1. После того, как все данные будут получены, необходимо совершить расчет по следующей схеме: (РСК х РД) х К = РСД.

Кто может встать на квартирную очередь?

Понижающий коэффициент зависит от того:

  • сколько комнат в квартире;
  • сколько семей проживают в недвижимости;
  • в каком году была построена квартира;
  • на каком этаже расположено жилье;
  • какой размер доли отчуждается в соотношении со всей квартирой и т.д.

Именно для получения этого показателя необходимы услуги оценочной компании.

Пример: Итак, давайте рассмотрим пример совершения оценки 1/3 двухкомнатной квартиры, расположенной в центре Москвы. Рыночная стоимость этой недвижимости 8 000 000 рублей.

Проводим расчет: 8 000 000 рублей х 1/3 квартиры = 2 640 000 рублей. Далее, нужно определить уменьшающий коэффициент. Он может составить как 0,4, так и 0,8 от стоимости доли. Возьмем средний размер – 0,6.

Проводим подсчет 2 640 000 х 0,6 = 1 584 000 рублей.

Что понижает цену?

Перед тем, как определить стоимость доли в квартире, нужно обратить внимание на факторы, которые способны занизить стоимость недвижимости.

Особое влияние на цену могут оказать:

  • возможность свободно посетить недвижимость, которая оценивается;
  • отношения между владельцами недвижимости (наличие/отсутствие конфликта);
  • количество и размер комнат в квартире (отсутствие отдельных комнат может сказаться на стоимости квартиры);
  • количество прописанных и фактически проживающих субъектов (чем больше людей живет в квартире, тем ниже будет цена);
  • наличие детей-совладельцев;
  • состояние ремонта и изношенность здания;
  • размер доли (если это преимущественная часть, то цена будет значительно выше, а вот 1/3 или ¼ квартиры может быть продана только по заниженной цене);
  • вид здания (общежитие, муниципальная квартира, хрущевка и т.д.)
  • отсутствие транспортной развязки, школ, детских садов, супермаркетов и т.д.

Если некоторые пункты исправить владелец не сможет, к примеру, изменить расположение здания, то сделать косметический ремонт в квартире не составит труда.

Что повышает цену?

Существуют также определенные критерии, оценка которых может повысить стоимость доли в квартире.

К ним относятся:

  • хорошие соседи и минимальное количество совладельцев;
  • удачное расположение здания и комфортная этажность;
  • возможность использовать комнаты, как отдельные помещения (по типу коммунальной квартиры);
  • возможность свободно осмотреть здание для оценки и покупки;
  • наличие хорошего ремонта во всем помещении.

Если найти покупателя на обычную недвижимость владельцу не составит труда, то для продажи доли в недвижимости потребуется много усилий и времени. Мало кто желает стать владельцем недвижимости, где он не сможет спокойно проживать, а потому даже низкая стоимость не всегда привлекает потенциального покупателя.

Помимо оценки недвижимости, владелец доли может столкнуться с судебными разбирательствами из-за несогласия совладельцев отчуждать часть недвижимости. Также могут возникнуть трудности при поиске и продаже квартиры из-за преимущественного права на покупку.

Если при оценке квартиры владелец может самостоятельно сориентироваться в стоимости идентичных зданий и определить примерную цену, то оценку доли лучше заказать у специалиста.

Он не только детально изучит все особенности недвижимости, но и определит степень влияния каждой из них на цену. Важно понимать, что при оценке учитывается и здание, и юридическая история недвижимости, и нынешнее состояние. Определить примерную стоимость и предугадать влияние коэффициента на цену самостоятельно довольно трудно.

бесплатно

Источник: https://yuristproffi.ru/nedvizhimost/osobennosti-otsenki-doli-v-kvartire.html

Оценка доли квартиры: как рассчитать стоимость доли в квартире при продаже

Кто оценивает стоимость доли

Даже если оценкой доли в объекте недвижимости (в частности, квартиры) занимаются опытные специалисты — процедура эта всегда непростая, сопряженная с целым рядом значимых нюансов. А если кто-то думает, что «потянет» такую оценку самостоятельно, ему придется чрезвычайно сложно. И вряд ли стоит рассчитывать на удовлетворительный результат «самодеятельности».

1. Сложности при определении стоимости доли в квартире 2. От чего зависит стоимость доли в квартире 3. Что еще влияет на оценку? 4. Весомые нюансы расчета 5. Что снижает цену доли в квартире? 6. Кто проводит оценку? 7. Экспертиза для суда

Сложности при определении стоимости доли в квартире

Безусловно, стоимость доли напрямую зависит от цены всей квартиры. И не принципиально — будет ли реализован объект полностью или только эта самая доля в нем.

Следует также учитывать, что практически идентичное по своим эксплуатационным и техническим характеристикам жилье в различных российских регионах будет стоить очень даже по-разному.

Так что при оценке доли не слишком-то стоит полагаться на сравнительный анализ других предложений в других местах. В каждом индивидуальном случае обязательно окажутся свои собственные нюансы.

Самая большая трудность в процессе долевой оценки — это выделение самой доли, как отдельного объекта недвижимости. По закону вроде бы это сделать не слишком сложно. Однако на деле придется столкнуться с массой трудностей.

И прежде всего, речь о спорах, возникающих между сособственниками. Чаще всего люди попросту не могут договориться — где в натуре заканчивается доля одного из них (а то и не одного, если совладельцев больше двух) и начинается доля другого.

Приходится идти в суд, а это процесс долгий.

От чего зависит стоимость доли в квартире

Многие собственники традиционно ошибаются, считая, что вычислить стоимость их доли в недвижимости можно с помощью самых простых математических действий.

То есть взять и «вычленить» стоимость конкретных «долевых» квадратных метров из общей стоимости объекта. Допустим, если доля = 1/2, то следует просто поделить общую цену квартиры пополам.

Если 1/3, то на 3 части и т.д. Вот и весь принцип самостоятельная «экспертизы».

Между тем стоимость доли и стоимость объекта недвижимости в целом — это две совершенно разные вещи. Первое всегда имеет гораздо меньшую цену. Ведь стать в результате сделки собственником отдельной квартиры и стать сособственником доли в ней — далеко не одно и то же.

В реальности грамотная оценка доли — это целый комплекс вычислений, учитывающий самые разные значимые факторы. И прежде всего во внимание принимается наличие документально зафиксированного порядка использования жилплощади ее совладельцами.

Хотя в большинстве случаев ничего такого нет и быть не может, этот фактор остается значимым для будущей оценки. Ведь если порядок все-таки установлен, это будет серьезным плюсом к продажной стоимости доли.

А зафиксировано подобное обстоятельство может быть судебным решением или нотариальным соглашением между сособственниками имущества.

Что еще влияет на оценку доли?

Если соглашение между совладельцами недвижимости подписано по всем правилам, потенциальному покупателю доли следует обратить внимание на следующие нюансы:

  1. Возможен ли свободный доступ в квартиру для любого из совладельцев? Речь не о конфликтах между собственниками, а о реакции остальных на решение одного продать свою долю. Прописано ли такое в согласительных бумагах?
  2. Отношение остальных собственников между собой и их отношение к продавцу. Доброжелательное? Или жилище напоминает террариум? Если все хорошо, цена реализуемой части недвижимости будет выше. В противном случае — ниже.

Важно: когда соглашение между сособственниками заключено добровольно и без проблем, стоимость доли вырастает. А если оно достигнуто благодаря судебному вердикту, — снижается.

Также на оценку влияет площадь квартиры в целом и доли, в частности. Если квадратных метров много, то и доля увеличивается в цене. И дело тут не только в том, что просторнее жить комфортно, но и в том, что в дальнейшем такую долю можно выгодно обменять. Допустим, кто-то съезжается, а сособственникам предоставляется вариант разъехаться.

Весомые нюансы расчета

Если подробнее рассмотреть вариант обмена, становится очевидно, что большое жилье с несколькими комнатами разменять действительно легче.

И поэтому купить долю в такой квартире будет дороже. Цена ее может быть увеличена продавцом практически вдвое. Скажем, если у кого-то доля — это 2 комнаты в трехкомнатной квартире.

Разумеется, чтобы купить такую часть имущества, придется раскошелиться.

Приобретая, скажем, половину двухкомнатной квартиры или треть в трехкомнатной, покупатель фактически обзаводится изолированным жильем.

Закрыл дверь в комнату — и он у себя дома! А вот покупка, допустим, 1/5 доли в подобных жилищах таких преимуществ дать не может. Поэтому цена первых двух сделок будет существенно выше, чем третей.

И покупателей на доли в первых двух случаях найти будет гораздо проще.

Также принципиальное значение для расчета долевой стоимости имеет число собственников-дольщиков конкретного объекта недвижимости. Тут непрямая зависимость — чем совладельцев меньше, тем цена доли больше. Самым заманчивым является вариант с двумя сособственниками, который увеличивает «стартовую» стоимость каждой доли минимум на 20%.

Кроме того, на долевую цену влияет количество постоянно и временно зарегистрированных жильцов.

Что снижает цену доли в квартире?

Если в квартире прописано (зарегистрировано) много человек, то цена долей в ней будет существенно ниже. Даже если собственников (и соответственно, долей) только двое.

Ведь еще нужно разбираться: кто и почему там прописан? Можно ли будет этих людей выписать по закону или придется соседствовать в ними всю жизнь (есть и такие категории граждан)? Да и связываться с судебным процессом (а только так можно снять человека с регистрации против воли) — дело долгое, хлопотное. И все это не может не влиять на цену.

Также снижает стоимость доли наличие несовершеннолетних лиц, имеющих отношение (прописку или часть в праве собственности) к данной жилплощади.

К любой сделке в этом случае нужно будет привлекать местные органы опеки (без их разрешения ничего не будет), а это дополнительные сложности, причем достаточно серьезные.

Поэтому несовершеннолетние «удешевляют» цену доли процентов на 40-50.

На оценку части в недвижимости влияет и категория жилья. Казалось бы, доля в элитной квартире должна стоить дороже, но это не так.

Продавцам таких долей радоваться не приходиться, ведь покупатели, которые могут себе позволить лишь какую-то часть квадратных метров в жилом объекте, вряд ли заинтересуются комнатой (а то и еще меньшей территорией) по цене однокомнатной «хрущевки». А ставить цену ниже продавцу должно быть неинтересно.

Кто проводит оценку?

Профессиональная оценка долей в недвижимости — сфера профессиональных интересов особых лицензированных компаний. Они выполняют такие услуги по заявкам собственников с предоставлением им полного оценочного отчета.

Помимо лицензии, оценщики по закону должны обладать еще и специальным государственным разрешением, а также являться членами СРО — саморегулирующейся организации оценщиков.

Сособственникам же нужно помнить про один существенный нюанс. Если один из них затеял реализацию принадлежащей ему доли, а сам официально имеет еще одно жилье, по закону его можно принудить продать свою часть остальным владельцам объекта недвижимости. Но только в том случае, если доля признана незначительной, и лишь по решению суда.

Какую же долю можно считать «незначительной»? Согласно действующему российскому законодательству, ту, чья площадь менее половины квартиры или ту, что меньше изолированной комнаты.

Экспертиза для суда

Многим собственникам долей в объектах недвижимости приходится обращаться в суд, чтобы продать свое имущество. Причины для такого обращения могут быть разными.

Это и конфликт с сособственниками, и проблемы с выделом доли в натуре, и прочие, не менее важные причины. И вот тогда профессиональная оценка доли просто необходима.

А подход к оценке тут более строгий, поэтому оценщики выполняют ее максимально качественно.

Для суда самостоятельная оценка доли — не вариант. Принят и рассмотрен может быть только профессиональный отчет компании, отвечающей всем вышеперечисленным требованиям.

Кстати, у подобной оценки существует масса трудностей. В частности, из-за вынужденного раздела мест общего пользования (санузлов, балконов, прихожих, кладовых и пр.) Такие помещения поделить — значит, перекрыть доступ кому-то из совладельцев. А это противозаконно. Так что результат оценки предсказать невозможно, как и заранее «угадать» судебный вердикт.

Кто имеет право осуществлять оценку для суда:

  1. Организации-члены СРО, обладающие соответствующей лицензией и свидетельством.
  2. Специалисты вышеназванных организаций, повышающие собственную квалификацию не реже раза в 3 года.
  3. Сотрудники СРО, официально застраховавшие свою деятельность.

(426 голос., 4,56 из 5)
Загрузка…

Источник: https://pravo.moe/ocenka-doli-kvartiry-pered-prodazhej/

Оценка доли в квартире – особенности, тонкости, процедура

Кто оценивает стоимость доли

Данный вид независимой оценки недвижимости выделяется среди прочих тем, что является потенциально наиболее спорным и конфликтным. Оценка доли в квартире проводится в большинстве случаев именно при возникновении споров между собственниками.

Хотя бывают ситуации когда владельцы долей  не конфликтуют по этому поводу и оценить стоимость доли в квартире им нужно для каких-либо других целей. Ниже разберем ряд вопросов, связанных с этой темой.

Когда может понадобиться оценка стоимости доли квартиры

Чаще всего такую оценку заказывают в двух случаях – при разводе/разделе имущества супругов, а также в связи с различными ситуациями, возникающими по поводу наследства.

Оценка доли в квартире для выкупа наиболее актуальна для обоих случаев. Ведь как при наследстве, так и при разводе один из обладателей долей чаще всего хочет оставить квартиру себе, выкупив при этом долю  другого владельца/наследника.

При этом нередки случаи когда квартира после развода или получения наследства выставляется на продажу и владельцы/наследники не всегда приходят к общему мнению по поводу цены квартиры в целом и отдельных ее долей .

Тут -то и помогает независимая оценка доли в квартире (добровольная или по требованию суда).

 Развод супругов и радел имущества

1. Добровольная оценка – если супруги хотят разделить имущество “мирно”. В этом случае рыночная оценка доли в квартире не является обязательной по закону, а служит лишь источником необходимой информации при справедливом разделе квартире.

2. По требованию суда. Если же при разделе имущества между бывшими супругами возник конфликт, то по требованию суда, независимая оценка доли в квартире уже становится обязательной. Опираясь на ее результаты, суд выносит свое решение по поводу справедливой стоимости долей.

Наследство

В отличии от оценки долей в квартире при разводе, при вступлении в наследство оценка обязательна ВСЕГДА! Хотя здесь также возможны различные варианты ситуаций:

1.Обязательная оценка для нотариуса 

Как уже было упомянуто, оценка недвижимости при вступлении в наследство – процедура обязательная. Оценка в этом случае предоставляется нотариусу, а также используется для определения размера государственной пошлины при вступлении в наследство.

2.Споры между наследниками по поводу реализации или выкупа долей в квартире

Например, квартира перешла по наследству 3-м детям умершего в равных долях. Один их них хочет выкупить доли двух других наследников, но нет согласия в цене выкупа. Или в той же ситуации квартиру нужно продать, а один из наследников не согласен с ценой продажи своей доли в квартире… и т.д. Решение спора – независимая оценка долей в квартире.

Если договориться по хорошему не получилось, тогда – суд. Оценка доли в квартире для суда производится по требованию судьи. Её результат используется при вынесении окончательного решения в пользу одной из конфликтующих сторон.

Куда обращаться за оценкой

В случаях, когда оценка выполняется для суда или нотариуса, ее может произвести только квалифицированный оценщик, соответствующий ряду требований в силу закона (подробнее о требованиях к оценщику можно почитать, ознакомившись с Федеральным стандартом оценочной деятельности – ФСО №1.

Если же оценка доли в квартире нужна просто”для себя” (когда наследники или супруги хотят определить справедливую цену  и договориться между собой без судов), то по закону обращаться к профессиональному оценщику не обязательно и можно произвести ее самостоятельно (в теории).

Однако, квартира – это все таки не мешок картошки и экономить на стоимости профессиональной оценки попросту глупо, даже в случаях когда по закону она не обязательна. Даже если вы делите квартиру “полюбовно”.  Ведь в этой ситуации вы по ошибке можете потерять намного больше, чем сэкономите.

Как производится оценка доли в квартире и что для этого нужно

1.Выбираете оценщика/оценочную организацию.

2.Предоставляете необходимый для оценки пакет документов. В различных ситуациях он разный, подробнее о документах можно почитать в ЭТОЙ статье.

3.Оценщик приезжает и производит осмотр квартиры. В некоторых случаях при осмотре также делаются фотографии.

4.Когда отчет об оценке готов, оценщик передает его вам или лично предоставляет по месту требования (в зависимости от ситуации для которой нужна оценка).

Важный моменты при оценке долей в квартире

1. Большая ошибка заказчика – думать что стоимость доли определяется путем простого арифметического деления стоимости квартиры на количество собственников.

Стоимость доли в различных ситуациях может колебаться как в большую, так и в меньшую сторону.

Так она может уменьшиться если:

  • на оцениваемую долю или на доли других собственников наложены обременения или ограничения;
  • к оцениваемой доле затруднен доступ;
  • владельцев долей в квартире больше 2-х;
  • количество комнат не соответствует количеству долей (однокомнатная или двухкомнатная квартира делится на троих или даже на четверых).

2. Бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Многие, сталкиваясь с необходимостью оценки включают компьютер и начинают искать по запросам “оценка доли квартиры онлайн”, “калькулятор оценки доли в квартире”, “оценка бесплатно”… и далее в таком духе.

Так вот, все это – полная фигня! (извините за выражение). Вы же не пытаетесь прийти в магазин и “купить хлеб бесплатно”  или приехать в автосервис и “заказать ремонт машины бесплатно” или “вылечить зубы онлайн”… Так вот, с оценкой то же самое. Никто и никогда ничего вам не станет делать бесплатно! Если хотите получить качественную услугу – придется заплатить.

3. Выбирайте только квалифицированных профессионалов соответствующей специализации и с достаточным опытом.

Оценщика можно в этом плане сравнить с адвокатом. Так, адвокат может специализировать на уголовных делах, вопросах связанных с бракоразводными процессами или автомобильными вопросами (автоюрист). Также и оценщик может специализироваться на разных направлениях.

Поэтому, обращаясь в оценочную фирму, всегда уточняйте, работали ли они ранее по направлению оценки долей и сталкивались ли с ситуациями, подобными вашей.

Кстати, наша компания имеет весьма богатый опыт оценки долей в квартирах, домах,  земельных  участках для различных целей. Если ваша квартира располагается в Краснодаре, мы с радостью поможем вам с оценкой.

Для того чтобы заказать оценку квартиры (или доли) в Краснодаре, звоните нам по телефонам: 

8(918)081-08-47

Источник: https://otsenka-krasnodar.ru/otsenka-doli-v-kvartire/

Оценка доли в квартире для выкупа

Кто оценивает стоимость доли

Продать можно не только целую квартиру, но и отдельную долю в праве собственности. При принятии такого решения продавец обязан уведомить об этом других совладельцев, после чего возникает право преимущественного выкупа.

Оценка доли в квартире

Долевая собственность на квартиру подразумевает, что права на нее принадлежат нескольким лицам. Это могут быть родственники или совершенно посторонние люди, а размеры долей определяются следующими способами:

  • условиями первоначального договора, по которому квартира приобреталась в долевую собственность;
  • соглашением о перераспределении долей, которое собственники могут заключить по взаимной договоренности;
  • в равных долях, если квартира передавалась нескольким лицам по наследству или по приватизации.

Размер доли фиксируется в правоустанавливающих документах (например, 1/2, 1/3 и т.д.). Вне зависимости от размера доли, каждый собственник имеет равное право пользования общим имуществом квартиры.

Владея долей в квартире, собственник может ее продать, подарить или завещать любому лицу. На это не требуется получать разрешение других совладельцев, однако при возмездной сделке купли-продажи должен соблюдаться следующий порядок:

  • выбрав покупателя, собственник должен согласовать с ним все условия договора, в том числе стоимость доли;
  • каждому совладельцу направляется письменное уведомление с указанием условий сделки;
  • после получения уведомления, у других собственников возникает право преимущественного выкупа;
  • если в течение 30 дней после получения уведомления любой совладелец квартиры заявит о выкупе доли, сделка будет продолжена с его участием;
  • договор продажи доли должен удостоверяться через нотариат, после чего направляется в Росреестр или МФЦ для регистрации.

Преимущественное право выкупа подразумевает продажу доли на тех же условиях, что и с первоначальным покупателем. Если продавец изменит условия, договор будет признан недействительным через суд.

Чтобы избежать проблем на стадии уведомления других собственников, продавец должен правильно составить договор и объективно оценить долю. Изменить ее стоимость при преимущественном выкупе будет уже невозможно.

block_attantion

Оценка стоимости доли в квартире

Доля в квартире представляет собой имущественное право, которое подлежит оценке в денежной форме. Оценка доли в квартире возможна следующими способами:

  • по согласованию продавца и покупателя (в этом случае желательно указать объективную рыночную цену, чтобы устранить претензии при возможном преимущественном выкупе);
  • путем обращения к независимому оценщику (при таком варианте будет указана рыночная стоимость доли, соответствующая характеристикам жилья, месторасположению и иным факторам);
  • путем использования показателя кадастровой стоимости квартиры.

Только продавец может принять окончательное решение, как оценить долю в квартире и какую сумму указать в договоре.

Как правило, стороны самостоятельно договариваются о цене сделки, после чего указывают эту сумму в тексте договора. В уведомлении другим собственникам нужно указать аналогичную стоимость, иначе право преимущественного выкупа будет нарушено.

Помимо сделок купли-продажи, могут возникать и иные причины для оценки стоимости доли в квартире:

  • при оформлении ипотечного или потребительского кредита для покупки жилья (в этом случае банк требует заключение эксперта о рыночной стоимости доли);
  • при оформлении доли по наследству (оценка нужна для расчета суммы госпошлины, которую каждый наследник уплачивает нотариусу);
  • при обращении взыскания на имущество в рамках исполнительного или банкротного дела (в этих случаях оценка будет заказана приставом или арбитражным управляющим).

Для независимой оценки всегда используются показатели рыночной стоимости жилья в этом регионе или населенном пункте. Если стороны выбрали вариант с кадастровой стоимостью квартиры, для определения цены доли рассчитывается пропорциональное соотношение.

Однако нужно учитывать негативные последствия, которые неизбежно возникают у собственника доли — совместное использование квартиры, сложности с продажей, бытовые конфликты, невозможность вселить и прописать посторонних лиц. По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.

Как рассчитать стоимость доли в квартире, если другие совладельцы решили воспользоваться преимущественным правом выкупа? В этом случае нужно учитывать следующие правила:

  • в уведомлении всегда указывается стоимость доли, ранее согласованная со сторонним покупателем и отраженная в проекте договора;
  • увеличение или уменьшение цены на уведомительной стадии не допускается;
  • если продавец решит завысить цену в уведомлении, чтобы избежать продажи доли другим собственникам, договор впоследствии может признавать недействительным по иску любого заинтересованного лица.

Согласование стоимости доли на стадии уведомления и преимущественного выкупа не осуществляется. Продавец и другие собственники не могут менять цену.

Если правом преимущественного выкупа решили воспользоваться сразу несколько лиц, доля будет распределена между ними в равных частях. Соответственно, в такой же пропорции будет определяться и цена договора для каждого покупателя.

Как рассчитать стоимость доли в квартире

При самостоятельной оценке доли, стороны могут использовать любые показатели – рыночные предложения, цены по аналогичным сделкам, иные показатели. На практике, специалисты в сфере недвижимости применяют следующую формулу для объективной оценки:

С доли = С квартиры х Р доли (1-К), где

  • С доли – ее рыночная стоимость;
  • С квартиры – рыночная стоимость всего объекта;
  • Р доли – размер доли;
  • К – коэффициент ликвидности доли на рынке.

Коэффициент ликвидности зависит от множества факторов и определяется независимым оценщиком. Его использование может снизить стоимость доли до 50% по сравнению со стандартным вариантом пропорции. Самостоятельно использовать приведенную выше формулу практически невозможно, так как коэффициент ликвидности определяется по оценочным методикам.

Резюме

Чтобы продать долю в квартире, необходимо определиться с ее стоимостью.

Сделать это можно по договоренности между продавцом и покупателем путем использования показателя кадастровой стоимости либо через независимого оценщика.

Так как при продаже доли нужно уведомлять других собственников, они смогут воспользоваться преимущественным выкупом. При таком выкупе не может меняться цена, ранее указанная в договоре.

Если у вас возникли проблемы или сложности при оценке доли в квартире, обратитесь за помощью к нашим юристам. Получить разъяснение законодательных норм и консультацию вы можете по телефонам, указанным на сайте, либо через форму обратной связи.

Источник: https://zaoalto.ru/articles/ocenka-doli-v-kvartire-dlya-vykupa-ocenka-doli-v-k/

Оценка доли в уставном капитале ООО

Кто оценивает стоимость доли

Оценка стоимости доли в ООО — процедура, проводимая для определения стоимостной ценности долевого участия в уставном капитале. Наиболее востребована она при выходе участников из общества.

Существуют несколько вариантов определения цены капитала.

Очень важно выбрать тот, который необходим в конкретной ситуации, а также провести расчет корректно и в соответствии с требованиями законодательства.

Определение стоимости участия учредителя в обществе необходимо при:

  • выходе их общества с отчуждением доли в пользу ООО, других учредителей, третьих лиц;
  • передачи доли в качестве залога при получении кредита учредителем;
  • предстоящей реорганизации компании;
  • судебном споре в отношении доли участия собственника.

В соответствии с п. 11 ст. 21 Федерального закона № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”, отчуждение доли в уставном капитале или ее части подлежит обязательному нотариальному удостоверению. В том числе оценка доли уставного капитала ООО для нотариуса необходима в целях определения суммы нотариального сбора.

Оценка стоимости доли в уставном капитале ООО: методы

В разных ситуациях необходимо определить разную стоимость:

  • номинальную – это часть суммы уставного капитала, который сформирован у общества;
  • действительную – это часть чистых активов, определяемая исходя из процента участия собственника в уставном капитале;
  • рыночную – определяется, как правило, независимыми экспертами. Такая оценочная величина сейчас востребована на рынке. Применяется при продаже участия в бизнесе, а также при определении цены залога при кредитовании.

Номинальная стоимость участия в уставном капитале

Номинальная — это сумма уставного капитала, сформированная участниками. Его размер указывается в уставе организации и отражается в ЕГРЮЛ. Определить сумму участия отдельного собственника можно путем умножения общей суммы уставного капитала на процент долевого участия.

Например, сумма УК ООО «Компания» составляет 20 000 руб. Всего у компании четыре участника с равной долевой собственностью.

В этом случае долевое участие в УК каждого собственника составляет:

Как оценивается доля в ООО по действительной стоимости

Оценка доли в уставном капитале ООО по действительной стоимости — это выплата части уставного капитала выходящему из общества собственнику. При выходе из ООО участнику выплачивается действительная стоимость его долевого участия в капитале организации (п. 6.1 ст. 23 14-ФЗ). Рассчитывается она как процент долевого участия в сумме чистых активов:

Чистые активы — это стоимость активов компании за вычетом обязательств. Определяются они по итогам последней утвержденной бухгалтерской отчетности. Рассчитать их сумму можно двумя методами:

Общество обязано выплатить выходящему из общества участнику его часть действительного размера уставного капитала в денежной форме или передать имущество, покрывающее эту стоимость.

Документы для оценки доли в ООО по рыночной стоимости

Оценка доли в ООО при продаже может осуществляться и по номинальной, и по действительной стоимости. Но все чаще, продавая работающий бизнес, собственники обращаются к рыночной оценке. Также она востребована при кредитовании или если часть УК учредителя является предметом хозяйственного спора.

Рыночную оценку компании проводят, как правило, специализированные консалтинговые или аудиторские организации. Они обладают штатом компетентных специалистов, которые могут достоверно рассчитать рыночную цену капитала организации. Для проведения расчетов они запрашивают следующие документы:

  • учредительные (устав, решение о создании общества);
  • регистрационные (свидетельство о постановке на учет, выписка из ЕГРЮЛ);
  • бухгалтерскую и налоговую отчетность за последние три (иногда пять) года;
  • свидетельства о праве собственности на недвижимость, выписку из ЕГРН;
  • перечень активов: оборудование, иное имущество, дебиторская задолженность, справки о наличии денежных средств на счетах;
  • перечень обязательств: объемы заемных средств, кредиторской задолженности.

Для оценки используют три основных метода:

  1. Затратный. Подразумевает прямой расчет рыночной цены всех активов компании.
  2. Доходный. Рассчитываются потенциально возможные к получению доходы в будущем.
  3. Сравнительный. Анализируется рынок и определяется цена аналогичных сделок.

Можно произвести оценку и своими силами, но для этого необходимы глубокие знания в области финансов и экономики.

Источник: https://ppt.ru/art/buh-uchet/ocenka-doli-v-kapitale

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.