Кто оценивает стоимость имущества

Содержание

Оценка имущества при вступлении в наследство, оценка наследственного имущества

Кто оценивает стоимость имущества

» Наследство » Оценка имущества при вступлении в наследство

2 535 просмотров

Получение наследства — это не только прирост имеющегося имущества, но и определенные траты. Среди них – оплата госпошлины, размер которой прямо пропорционально зависит от стоимости оставленных умершим ценностей. Именно для ее исчисления оценивается все наследственное имущество.

Чтобы стать законным владельцем имущества наследодателя, распоряжаться им по своему усмотрению, необходимо полностью соблюсти следующий алгоритм действий:

  1. Обратиться к нотариусу с заявлением о принятии наследства.
  2. Собрать пакет документов, удостоверяющих личность наследника; подтверждающих факт смерти владельца оставленных благ; обозначающих имущество, которое входит в наследственную массу.
  3. Оплатить госпошлину.
  4. Получить свидетельство о праве на наследство.

На этапе оплаты госпошлины не обойтись без определения объема имущественной массы в денежном эквиваленте, поскольку размер обязательного платежа рассчитывается следующим образом (ст. 333.24 п.22 НК РФ):

  • при наследовании родителями, детьми, родными братьями или сестрами, мужем или женой — 0,3% от стоимости имущества, но не более 100 тыс. руб.;
  • при наследовании иными лицами — 0,6% от стоимости имущества, но не более 1 млн. руб.

При расчете следует учесть, что некоторые группы граждан могут быть освобождены от оплаты или иметь льготы, но это не отменяет необходимости проведения оценки.

Стоимость имущества должна быть отражена в официальном документе. Оцениванию подлежат:

  • объекты недвижимости (например, дом, дача, квартира, доля в частной собственности);
  • транспорт;
  • имеющееся в собственности оборудование, устройства;
  • денежные документы в виде акций, облигаций, векселей и других ценных бумаг;
  • предметы искусства и прочие ценности.

Самостоятельно оценить наследство не получится, поскольку по закону этим занимаются госорганы или уполномоченные организации.

Кто должен заказывать оценку наследственного имущества

Качественная оценка имущества необходима не только для определения госпошлины, но и для справедливого раздела между наследниками, а также доказательства правоты в суде.

Если распределение имущества происходит в порядке очередности, то лица, призываемые к наследованию, должны предоставить данные о его цене.

При наследовании согласно составленному завещанию оформить справку об оценке придется лицам, указанным в документе.

Если кто-то из родственников считает раздел несправедливым, он вправе обратиться в суд, но при этом также придется произвести оценку имущества и предоставить соответствующие документы судье.

Куда обратиться для оценки наследства

Место выдачи отчета о стоимости зависит от вида наследуемого имущества. Это может быть:

  • бюро технической инвентаризации (оценивает жилые помещения, гаражи);
  • кадастровая палата — дает оценку не только жилья, но и земельного участка;
  • регистрационная палата — предоставляет сведения о цене земельного участка;
  • судебно-экспертные организации — определяют стоимость легковых и грузовых транспортных средств;
  • независимые организации, работающие по лицензии.

Выданный отчет содержит подробное описание объекта, цель проведения и методы оценки, информацию о компетентном органе-оценщике.

Дата оценки должна совпадать с датой смерти наследодателя.

Перед обращением необходимо подготовить пакет документов.

Документы для проведения оценки

Количество документов будет зависеть от того, что подлежит оценке. Сюда входит:

  • паспорт наследника;
  • документы на наследуемое имущество, подтверждающие право собственности (договор купли-продажи, техпаспорт);
  • техническая документация;
  • информация об обременениях;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженности;
  • документы о долевом участии в строительстве (при наличии).

Если оцениванию подлежат ценные бумаги, составляется отчет, который включает описание состояния рынка ценных бумаг, анализ финансового состояния эмитента, расчет рыночной стоимости ценных бумаг.

В качестве приложений отчет содержит ксерокопию устава организации, документов о количестве выпусков акций; бухгалтерскую отчетность за 3-5 лет; результаты аудиторского заключения; сведения об активах, кредиторской и дебиторской задолженности; стратегический план развития предприятия.

Наследополучатель вправе получить информацию о цене наследственной массы из нескольких источников: государственных учреждений, частных организаций или от независимого оценщика.

Если имущество находится на территории другого государства, то оценка производится по месту нахождения объекта уполномоченными лицами той же страны.

Виды оценки недвижимости

Для оплаты госпошлины наследник выбрать одну из 3 стоимостей:

  • инвентаризационную,
  • кадастровую,
  • рыночную.

Выгоднее производить расчет по наименьшей сумме, и этому нет никаких препятствий со стороны государства.

Инвентаризационная стоимость

Получить справку об инвентаризационной стоимости объекта можно в БТИ. Достаточно обратиться в госорган с соответствующим заявлением и паспортом.

Инвентаризационная стоимость в сравнении с кадастровой и рыночной занижена.

При ее расчете учитывается площадь жилья (жилая и нежилая), время эксплуатации объекта, наличие удобств (коммуникаций, газо-, водоснабжения).

Однако не учитываются другие факторы, влияющие на реальную цену недвижимости: расположение, наличие инфраструктуры, отдаленность от центра, экологическая привлекательность и прочие характеристики.

Благодаря инвентаризационной стоимости можно судить о физическом состоянии объекта без учета рыночного спроса.

В письме Министерства Финансов №03-05-06-03-03/11709 от 18.03.2014 г. указано, что для исчисления госпошлины за получение права на наследство может быть использована инвентаризационная стоимость. Ее полное упразднение планируется провести до конца 2020 г.

Кадастровая стоимость

При продаже квартиры, земли или дома чаще всего используют кадастровую стоимость. В отличие от инвентаризационной, на ее формирование влияют показатели:

  • объем площадей;
  • материал, из которого возведена постройка или дом;
  • год строительства;
  • наличие удобств;
  • отдаленность от объектов инфраструктуры;
  • экономическая и политическая ситуация в регионе;
  • престижность и безопасность района.

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/otsenka-imushhestva-pri-vstuplenii-v-nasledstvo/

Как провести оценку квартиры самостоятельно при продаже? Оценка квартиры при продаже: необходимость, стоимость, процедура +Фото и

Кто оценивает стоимость имущества

Любой, кто планирует продать или купить квартиру на рынке недвижимости задумывается о необходимости проведения оценки недвижимости.

Так ли нужна эта процедура? Что она дает? Можно ли без нее обойтись и сэкономить деньги? В каких случаях оценка является обязательной для совершения юридической сделки с недвижимостью? При продаже недвижимости чаще всего цену называет продавец, а покупатель либо соглашается, либо предлагает свой вариант цены. В некоторых случаях стороны обращаются для проведения независимой оценки в экспертные компании. Профессиональные оценщики должны иметь соответствующие лицензии на ведение подобной деятельности. Стоит ли доверять таким компаниям? Всегда ли их оценка соответствует действительности?

Попробуем разобраться в этих и других вопросах, связанных, так или иначе, с оценкой недвижимости, в данной статье.

С помощью экспертных агентств или независимых оценщиков

Заказчик для проведения независимой оценки своего имущества может обратиться к любому оценщику, при этом важно проверить у него наличие лицензии на соответствующую деятельность и участие его в СРО. Без наличия лицензии и сертификата оценка может быть признана недействительной.

Стоимость услуг оценки по рынку от 3000 до 5000 рублей, сроки проведения – 3 – 7 дней. Естественно, что ее можно провести быстрее за отдельную плату. Подготовленный отчет об оценке квартиры имеет срок действия не более месяца с момента выдачи клиенту.

Такая официальная оценка может понадобиться в ряде случаев, которые мы рассмотрим далее.

С помощью риэлтерских агентств

В агентствах недвижимости часто предлагают провести оценку по имеющимся на сайтах калькуляторам оценки, которые собирают статистическую информацию чаще всего по размещенным объявлениям.

Кроме того, консультации с практикующим риэлтором, а лучше с двумя или тремя, может дать вам реальную рыночную картину, так как риэлторы имеют информацию не из абстрактных объявлений, а на основе реально проведенных сделок с недвижимостью.

Важно понимать, что риэлтор, в случае ведения сделки, будет заинтересованным лицом, так как свой доход он получает в виде процента с продажи недвижимости. В его интересах завышение стоимости объекта.

Самостоятельная оценка

Может быть проведена по информации, выложенной в интернете, на сайтах недвижимости, на досках объявлений, по информации, полученной от знакомых, которые занимались продажей или покупкой квартир в недалеком прошлом.

Такая оценка будет приблизительной и, скорее всего, сильно завышенной, так как не будут учтены результаты реальных сделок с выставленной на продажу недвижимостью.

Как провести самостоятельную оценку квартиры и что при этом следует учитывать, читайте далее.

Все способы могут быть применены в комплексе или в любой последовательности.

Цели проведения оценки недвижимости

Официальная оценка недвижимости  – важный этап практически в любых сделках с имуществом. Наличие экспертной оценки поможет сориентироваться в рынке и не прогадать с установлением цены на квартиру, которая по оценки собственника может быть выше или даже ниже рыночной. Адекватная цена поможет реализовать имущество в достаточно короткие сроки.

Получение экспертного заключения о стоимости недвижимости может понадобиться в следующих случаях:

  • Установление цены на продаваемую недвижимость. На основе полученного от сделки дохода в дальнейшем будут определены суммы налоговых отчислений. Экспертная оценка может так же понадобиться при продаже для расчета государственной пошлины или для расчета пенсионного взноса при продаже квартиры или дома.
  • Экспертная оценка стоимости жилья необходимо для расчета суммы страховки и компенсации при наступлении страховых случаев.
  • Оценка недвижимости необходима в случаях, когда имущество выступает в качества вклада в уставной капитал компании.
  • В ситуации развода и раздела имущества не обойтись без экспертной оценки для правильного разделения долей, особенно если один из супругов желает получить за свою долю денежную компенсацию.
  • Экспертную оценку часто используют в банках, например, в ситуации, если недвижимости выступает предметом залога по сделке.

Порядок оценки недвижимого имущества

Деятельность независимых оценщиков и агентств оценки регулируется Федеральным законом №135 «Об оценочной деятельности в РФ». Юридическую силу будут иметь только отчеты об оценки недвижимости, которые проведены специалистами – членами саморегулирующихся организаций оценщиков.

Порядок получения независимой оценки выглядит следующим образом

ВАЖНО для проведения оценки необходимо заключить официальный договор с оценщиком!

  • Выбор оценщика и заключение официального договора на оценку имущества. Так как в качественной оценке заинтересованы обе стороны сделки, то, в случае купли и продажи недвижимости, оценщик выбирается по согласованию продавца и покупателя.
  • Сбор необходимых документов на квартиру и передача их специалисту.
  • Поведение выездного осмотра помещения специалистом.
  • Анализ информации оценщиком, установление стоимости недвижимости и подготовка отчета по работе.
  • Предоставление заключения по оценке заказчику.

Пакет документов для оценки

  • Документы, подтверждающие личности всех собственников недвижимости,
  • Документы, устанавливающие права на владение имуществом (договоры о купле – продаже, наследовании, дарении имущества, выписка с ЕГРН),
  • Технический паспорт недвижимости,
  • Поэтажный план и экспликация.

В момент передаче документов стоит сразу договориться о дате и времени осмотра квартиры.

Отчет об оценке

Отчет о проведенной работе оценщика представляется собой брошюру на несколько страниц, в которой отражена следующая информация

  • Реквизиты договора, на основании которого и была проведена оценка недвижимости,
  • Информация об оценщике или оценочной компании, которая осуществила экспертную оценку,
  • Цель проведения экспертизы,
  • Подробное описание объекта и его отличительных характеристик и особенностей,
  • Список документов, использованных при проведении анализа,
  • Список методов анализа,
  • Результат оценки, который и будет выражаться в указании рыночной цены на объект недвижимости,
  • Дополнительная информация на усмотрение оценщика, которая повлияла на формирование окончательной цены.

Отчет пронумеровывается, сшивается и скрепляется печатью и подписью лица, проводившего оценку. Отчет может быть подготовлен в электронном виде, в таком случае он должен быть заверен электронной подписью.

Кто оплачивает проведение оценки: продавец или покупатель?

Обычно оплата расходов на оценку недвижимости ложиться на того, кто в итоге получает доход от реализации сделки. Оценка в большинстве случаев проводиться за счет продавца.

Виды оценки для различных ситуаций

Давайте более детально рассмотрим процесс оценки недвижимости в конкретных ситуациях

Оценка недвижимости для органов опеки и попечительства

При проведении сделок с недвижимостью,  доля в которых принадлежит несовершеннолетнему ребенку, процесс усложняется необходимостью сбора дополнительных документов для органов опеки и попечительства. До продажи или осуществления любых других действий с имуществом несовершеннолетних детей необходимо заручиться поддержкой органов опеки.

Предоставление отчета об оценке имущества в органы опеки позволит показать факт того, что права детей при осуществлении сделки соблюдены и никак не ущемлены. Отчет о стоимости квартиры в данном случае будет показывать реальную рыночную стоимость жилья, при этом приобретаемая недвижимость должна быть по стоимость не ниже продаваемой. Это самое касается и обмена жилья, и оформления ипотеки.

ВАЖНО Органы опеки не одобрят сделку по продаже недвижимости, если отсутствует альтернативный вариант приобретения нового жилья.

Оценка недвижимости при продаже

При проведении оценки недвижимости при ее продаже эксперты обращают внимание на расположение жилья,  его площадь, имеющуюся рядом инфраструктуру, технические характеристики помещения, наличие или отсутствие перепланировок.

Для оценки в данном случае могут быть использованы методы

  • капитализации (учитывается возможность увеличения стоимости недвижимости в ближайшей перспективе и возможность получения  и размер дохода от объекта недвижимости), чаще всего используется для оценки коммерческой недвижимости,
  • декапитализации (оценка проводиться на основе анализа затрат необходимых на строительство аналогичного объекта недвижимости, а также расходы связанные его эксплуатацией),
  • сравнения (оценка на основе имеющейся информации из разных источников аналогичных квартиры.

Оценка недвижимости при покупке

В этом случае, кроме выше перечисленных параметров дополнительно будут оценены общее состояние задания (год постройки, материал, использованный для строительства, вид перекрытий, общее состояние жилья, состояние инженерно-технических коммуникаций, количество и площадь имеющихся помещений)

Оценка недвижимости для оформления залога

Чаще всего недвижимость выступает предметом залога по ипотечным сделкам, для этого необходимо проведение оценки залога.

Особенно актуально наличие экспертной оценки в случаях, наличия в договоре пункта о возможности изменения процентных ставок.

В закладной на недвижимость для банка должна быть отражена рыночная стоимость жилья, которое выступает предметом залога, на основе оценки экспертов.

Оценка недвижимости для оформления наследства

При оформлении наследования имущества процедура оценки недвижимости является обязательной. Она должна быть проведена до момента вступления в права владения наследуемым имуществом.

Особенно актуально наличие оценки в случае отсутствия завещания и наличия нескольких наследников, между которыми и будут распределены доли в квартире.

Профессиональная оценка стоимости недвижимого имущества может понадобиться и в ситуациях судебных разбирательств по делу о наследовании имущества.

Когда можно обойтись без проведения экспертной оценки недвижимости?

Проведение оценки недвижимости может не потребоваться в ситуации продажи квартиры, если и продавца и покупателя устраивает установленная стоимость.

Как самостоятельно рассчитать стоимость квартиры?

Если для сделки не требуется получение официального документа об оценке, то оценить объект возможно и самостоятельно. Это в любом случае стоит сделать с учетом состояния и расположения имущества и рыночной ситуации, а не устанавливать цену на имущество, ориентируясь на свои размышления и ощущения.

Для этого существуют онлайн калькуляторы оценки недвижимости, которые по нескольким параметрам, введенным в систему, выдают оценку недвижимости на основе реальной рыночной статистики.

Такой онлайн оценкой можно воспользоваться на сайте ЦИАН. Нужно всего лишь в специальную форму внести основные характеристики продаваемой недвижимости, такие как расположение объекта, площадь квартиры, и некоторые технические характеристики. В онлайн режиме программа рассчитает стоимость жилья, опираясь на информацию в собственной базе недвижимости.

При этом важно понимать, что такой подход не может учитывать уникальные характеристики жилья, например, состояние подъезда, качество ремонта, вид их окон и так далее. Зато вы получите более-менее точную оценку жилья в вашем районе и от нее можете уже отталкиваться при обсуждении стоимости с покупателями.

Дополнительно стоит использовать анализ статистической информации, собранной самостоятельно.

Проанализируйте стоимость квартир из разных источников (сайты недвижимости, базы риэлторов, объявления в газетах и так далее), которые есть на рынке и аналогичны вашей по расположению, площади, имеющемуся ремонту.

Таким образом, можно вычислить среднюю стоимость квадратного метра в вашем районе, а следовательно, определить приблизительную цену на квартиру.

Характеристики, влияющие на стоимость

Кроме вычисления стоимости квадратного метра в вашем районе, стоит проанализировать и другие характеристики, влияющие на конечную цену квартиры:

  • Этаж, на котором расположена квартира. Стоимость жилья на первых и последних этажах, как правило, ниже на 7-10%.
  • Наличие лоджии или балкона прибавят 3-5% к стоимости жилья.
  • Качество отделки квартиры, стоимость проведенного ремонта можно закладывать в цену квартиры дополнительно.
  • Наличие встроенной мебели (шкафы-купе, кухонные гарнитуры) и качественной сантехники могут повысить стоимость квартиры в целом.
  • Год постройки дома (оптимальный вариант, если дому 5-7 лет), его внешний вид, состояние подъезда и двора.
  • Развитие инфраструктуры района (наличие магазинов, детских садов, школ, досуговых организаций, спортивных комплексов, медицинских учреждений, банков и других объектов), а также транспортная доступность и перегруженность дорог в часы пик. Удаленность от центра и перегруженность дорог отрицательно скажется на общей стоимости жилья. В Москве и других крупных городах отдельно стоит учитывать близость к станциям метро.
  • Расположение квартиры относительно сторон света, вид из окна, изменение степени проникновения света в течение суток и другие на первый взгляд малозначимые критерии.
  • Юридическая чистота сделки. Если квартира за последние несколько лет не раз меняла собственников, то продать на рынке ее будет сложнее, так как риски для покупателя повышаются. Это касается и недавно унаследованных квартир, так как риски того, что при делении наследства не все наследники были учтены, довольно высоки.  Кроме того, сложности могут возникнуть и при продаже квартиры с прописанными детьми, детьми – собственниками, квартирами, находящимися в ипотеке. Наличие подобных факторов может значительно повлиять на окончательную цену квартиры.

Итоги

Для получения более объективной оценки не лишним будет побыть в роли покупателя. Обзвонить несколько аналогичных объявлений, уточнить интересующие вопросы, возможность торга, посетить пару объектов. Такой способ может дать более реальную картину.

Использование всех выше перечисленных методов и учет описанных нюансов оценки даст достаточно объективную оценку стоимости жилья.

Источник: https://iuristonline.ru/zhilishnie_prava/ocenka-kvartiry-pri-prodazhe-nuzhna-li-stoimost-kto-provodit.html

Как сделать оценку квартиры

Кто оценивает стоимость имущества

Вы собрались купить квартиру в ипотеку.

Банк одобрил заявку на кредит, агент подыскал подходящую квартиру. Следующий шаг — собрать для банка полный комплект документов. В нем обязательно будет оценка недвижимости.

Елена Евстратова

продавала и покупала недвижимость с оценкой

Когда банк дает заемщику ипотечный кредит, он автоматически берёт в залог ту недвижимость, которую на этот кредит покупают: «Вот тебе деньги, но, пока ты всё не вернешь, квартира как бы моя». Если заемщик не возвращает деньги, банк имеет право забрать квартиру и продать ее на торгах.

Сила ипотечного кредита как раз в том, что квартиру легко продать с торгов — на языке банков это ликвидный залог. Банки уверены в выдаваемых кредитах, поэтому могут снижать ставки.

Банку важно, на что именно он дает 3 000 000 рублей: на хижину или на квартиру. Сможет ли он в случае чего продать эту квартиру за те же 3 миллиона? На этот вопрос ему должна ответить оценка.

Для покупателя оценка — дополнительная гарантия, что объект стоит тех денег, за которые продается.

Оценкой недвижимости занимаются оценщики. Их деятельность регулируется федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это может быть компания или индивидуальный предприниматель.

Что обязательно должно быть у оценщика:

По закону банки обязаны принимать оценку любого оценщика. Но в реальности банки сами аккредитовывают компании, оценке которых доверяют. Какие именно оценщики котируются у конкретного банка, обычно написано на сайте. Сбербанк сотрудничает с 256 оценщиками, банк «Возрождение» — с 90.

Позвоните по списку оценочных компаний, предложенному в банке. Вот что нужно выяснить в разговоре.

Как быстро выезжает оценщик. Нормальный срок — 1—2 дня.

Как долго готовится отчет. Обычно за 3—5 дней.

Сколько стоит оценка. Средняя стоимость по Санкт-Петербургу — 3000 рублей. В Москве цены начинаются от 2500 рублей.

Оценка квартиры оформляется в виде отчета. Отчет хранится в распечатанном виде вместе с закладной на квартиру.

В отчете обязательно должно быть прописано:

  • кто заказал и кто выполнил оценку, по какому методу;
  • что это за квартира, в каком состоянии, как ей пользуются;
  • как дела на рынке, на котором эта квартира будет продаваться;
  • за сколько ее можно будет продать обычно или с торгов;
  • какие есть приложения к оценке в виде фотографий и копий документов.

Без печати и подписи оценщика отчет недействителен. К отчету прикладывают одностраничный документ с кратким содержанием отчета. Его отдают в банк вместе с отчетом.

На обложке отчета — основная информация о квартире, заказчике и исполнителеФотографии из отчета об оценке.

В отчете фигурируют копии всех документов, а также фотографии всех деталей квартиры, включая пол и светильникиОбъем хорошо сделанного отчета — не менее 40 страницОтчет распечатывают, брошюруют и обязательно прошивают

Задача оценщика — рассчитать рыночную и ликвидационную стоимость объекта.

Рыночная стоимость — цена квартиры, если ее продавать без спешки и форс-мажорных обстоятельств.

Ликвидационная стоимость — минимальная цена, за которую банк продаст квартиру в короткий срок.

Чтобы рассчитать эти показатели, оценщик оценивает саму квартиру и смотрит состояние рынка недвижимости по похожим объектам.

Район, в котором находится недвижимость. Он влияет на стоимость квадратного метра: в Санкт-Петербурге квадратный метр в Московском районе в среднем на 20 000 рублей дороже, чем в Невском. Поэтому квартира в новом доме, который построили среди старых панельных домов, будет стоить дешевле аналогов в хорошем районе.

Оценщики используют исследования и данные с порталов недвижимости. Это страница исследования с сайта «Бюллетень недвижимости»

Технические характеристики здания: в каком году дом построили, когда делали капитальный ремонт и сколько в доме этажей. Учитывается всё: наличие мусоропровода, организованность парковки, состояние парадной.

Оценщик убедился, что в ближайшие 20 лет дом не снесутДом обязательно проверяют по базе домов под снос или реконструкцию

Состояние квартиры. Какой этаж, сколько комнат и есть ли ремонт. Оценщик смотрит даже на то, линолеум или ламинат постелен на полу, есть ли кафель в ванной и как сделано освещение в квартире.

Состояние квартиры имеет значение: если обои грязные, в отчете ставят пометку «требует ремонта».

Ремонт с обоями и за 70 тысяч рублей, и за 5 тысяч приравнивается к «евроремонту». Поэтому ждать, что оценщик включит в стоимость квартиры полную цену дизайнерского ремонта, не стоит. В лучшем случае он поставит повышающий коэффициент на ремонт.

Фрагмент отчета, в котором оценщик сравнивает несколько квартир

Ликвидационная стоимость рассчитывается по формулам. Здесь имеют значение эластичность спроса и стоимость денег во времени.

Пример эластичности спроса. На трехкомнатную квартиру в новом доме на первом этаже спрос небольшой, потому что большой метраж и низкий этаж отпугивают покупателей. Продать такую квартиру за короткий срок можно только по низкой цене. Разница между рыночной и ликвидационной ценой — до 3 млн рублей.

На однокомнатную квартиру на среднем этаже панельного дома в 5 минутах ходьбы от метро высокий спрос, потому что такие квартиры всегда востребованы рынком. Ликвидационная стоимость такой квартиры близка к рыночной.

Пример стоимости денег во времени. Когда речь идет о больших сроках и больших деньгах, часто говорят, что деньги дешевеют со временем.

То есть рубль сейчас более ценный, чем рубль через год. Если квартиру можно продать дешевле и сейчас, то это лучше, чем чуть дороже и потом.

У этого принципа много обоснований: инфляция, политические риски, человеческая смертность и мировой прогресс.

Для простоты можно считать так: рыночные цены на жилье медленно падают, а деньги дешевеют из-за инфляции, поэтому квартиру лучше продавать сейчас.

Когда квартира продается по ликвидационной цене, погашается в первую очередь кредит. Остатки средств получает заемщик. Поэтому чем выше ликвидационная цена, тем больше денег останется у него на руках.

Ликвидационная стоимость у бюджетной квартиры ненамного отличается от рыночной. Ее проще всего продать на рынке, поскольку на них есть спрос. Элитная квартира в новостройке будет долго продаваться даже с дисконтом.

Мы выбрали квартиры в пределах одного района по данным портала недвижимости EMLS

Источник: https://journal.tinkoff.ru/evaluate/

Оценка имущества при вступлении в наследство в 2020 году – цена

Кто оценивает стоимость имущества

При наследовании имущества наследодателя преемники могут получать в качестве своей доли различные виды собственности.

Некоторые из них нуждаются в оценке, поскольку для принятия наследства придется обращаться к нотариусу, который не сможет рассчитать госпошлину в случае отсутствия документов о стоимости имущества.

Как производится оценка имущества при вступлении в наследство, кто ее может сделать, и в какую сумму обойдется эта процедура?

Понятие и предназначение

Оценка наследуемого имущества — это процесс определения цены собственности наследодателя с выдачей соответствующего акта или подтверждение ее стоимости другими документами.

Оценка необходима для определения размера госпошлины, которая уплачивается нотариусу. Без уплаты сбора лицо не сможет подать документы и вступить в наследство.

Что подлежит расчету

В процессе принятия доли придется определять стоимость объектов, которые включены в состав наследства по закону или по завещанию и для которых требуется перерегистрация права собственности на новое лицо.

По закону к таким объектам относятся:

  • жилая или нежилая недвижимость: дома, квартиры, гаражи, участки и т.п.;
  • автотранспорт;
  • различные механизмы и оборудование;
  • оружие и боеприпасы;
  • авторское право и право интеллектуальной собственности;
  • ценные бумаги;
  • оформленный на наследодателя бизнес или доля в нем.

Каков установлен срок

Для вступления в наследство законодательством установлен шестимесячный срок, на протяжении которого необходимо оформить все документы и подать их вместе с заявлением в нотариальную контору.

Соответственно, перед подачей документов в течение полугода нужно сделать оценку и уплатить из ее расчета государственный сбор.

Какая инстанция осуществляет

Законодательство в сфере налогообложения дает возможность преемникам самим определять процедуру оценки наследуемой собственности.

Заказать оценку и получить официальные документы, подтверждающие стоимость имущества, можно в государственных учреждениях или независимых частных компаниях, которые имеют лицензию на соответствующую деятельность.

Виды

Самая большая доля среди оценок наследуемого имущества выпадает на недвижимость.

Существуют три типа определения стоимости жилья:

  • цена по кадастру;
  • инвентаризационная стоимость;
  • рыночная цена.

Порядок расчета вышеуказанных оценок различается, и сама стоимость имущества по ним тоже разнится.

Оценка инвентаризационной стоимости

Стоимость недвижимого имущества по инвентаризации подтверждается заключением экспертного оценщика БТИ. Обращаться для получения документации необходимо в указанное бюро с заявлением и документом, удостоверяющим личность.

Скачать образец заявления в БТИ об оценочной стоимости недвижимости

Зачастую цена жилья по оценке БТИ является намного ниже ее рыночной реальной стоимости.

Минфин России подтвердил в своем письме от 26.12.2013, что величина пошлины, рассчитанная по инвентаризационной стоимости, считается заниженной. Несмотря на это нотариус не вправе отказать заявителю, если тот использует для расчета оценку БТИ.

Оценка рыночной стоимости

Рыночная цена объекта — это сумма, за которую недвижимость можно продать или приобрести в условиях конкурентоспособного рынка. На эту цену влияют не только характеристики постройки и материалов объекта, но и его расположение, удобства и полезность.

Если наследуемым имуществом является движимое имущество, например, драгоценности или автотранспорт, то оценить его можно только по рыночной стоимости.

Обращаться для определения такой стоимости нужно в независимую организацию, действующую на основании соответствующей лицензии. После этого заключается договор про оказание услуг, проводится оценка экспертом компании и выдается на руки заказчику отчет или акт.

Как происходит оценка имущества при вступлении в наследство

Никто не вправе определять за преемника, который хочет получить наследство, какой метод оценки ему выбрать.

Поэтому не обязательно обращаться в независимую компанию — нотариус должен принять любую документацию, подтверждающую стоимость имущества на момент смерти наследодателя.

Если наследник все-таки хочет воспользоваться услугами независимого эксперта, то процедура оценки будет включать в себя такие шаги:

  • осмотр объекта;
  • определение характеристик имущества;
  • выяснение тенденций рынка;
  • выбор оценочной методики;
  • анализ и исследование результатов;
  • выдача на руки письменного документа про проведенную работу — акт, отчет или иные официальные бумаги.

Пакет документов

Для проведения оценки собственности может потребоваться различная документация. Основной пакет документов зачастую содержит такие бумаги:

  • сведения о расположении, границах и физических характеристиках имущества;
  • правоустанавливающие документы да эту собственность;
  • информация БТИ;
  • данные из реестров о наличии обременения на имущество.

Для определения стоимости квартирного жилья необходимо предоставить:

  • удостоверение наследника и документы, подтверждающие личность собственников;
  • свидетельство о регистрации прав собственников;
  • бумаги, содержащие данные про отсутствие долгов по коммунальным платежам;
  • техпаспорт на жилье или выписка из него;
  • справка Росреестра про отсутствие обременения;

Если оценке подлежит земельный надел, то следует подать кадастровый план и сведения налоговой инспекции по месту нахождения участка про отсутствие долга.

При определении цены автотранспорта необходимо свидетельство на машину и подтверждение покупки-продажи средства передвижения.

Ценные бумаги будут оцениваться на основании данных из реестра акционеров, сберегательной книжки, договора с банковским учреждением или документа, удостоверяющего цену акций.

Сколько стоит услуга

При проведении оценки могут привлекаться различные эксперты в зависимости от типа собственности и необходимых процедур. Это могут быть специалисты в сфере строительства, автотехники, сотрудники МВД, эксперты по оружию и т.п.

Недвижимое имущество

Определение стоимости жилья или другого недвижимого имущества занимает самое весомое место среди числа проведенных оценок наследуемой собственности.

В столице и Подмосковье за предоставление услуги придется выложить от 5-6 тысяч рублей.

Цены на оценку различных недвижимых объектов находятся в следующем диапазоне:

Частный домот 15 тысяч рублей
Земельный участокот 10 тысяч рублей
Гаражв районе 3500 рублей
Коммерческая недвижимостьот 25 тысяч рублей

Автомобиль

Транспортное средство оценивается в зависимости от его типа, пробега, износа и спроса на данное авто.

Оценка производится в течение трех дней и в среднем обойдется в такую сумму:

Автомобили2,5-3 тысячи рублей
Прицепы2 тысячи рублей
Мотоциклыот 4 тысяч рублей

Акции

Для оценки акций специалистами проводится изучение фондового рынка и котировок различных ценных бумаг.

Процедура занимает от двух-трех часов до нескольких дней и обойдется наследнику недорого — в среднем сумма составляет от 2 до 10 тысяч рублей.

Доля в ООО

Нотариусу при наследовании доли в обществе нужен протокол подтверждения стоимости, оформленный на дату ухода наследодателя из жизни. Эксперту для проведения оценки доли нужно подать:

  • учредительную документацию компании;
  • данные о постановки организации на учет в налоговом органе;
  • сведения про лицензию;
  • при желании — бизнес-план компании на ближайший период.

Стоимость оценки доли в ООО находится в районе 10-15 тысяч рублей, но может разниться от региона к региону.

Земельный участок

Определение цены земельного надела выполняется за один день и обойдется преемнику в сумму от 2,5 тысяч рублей.

Столько же придется отдать за оценку загородного дома, а за дом с участком нужно выложить немного больше — от 4 тысяч рублей.

Последствия процедуры

После оценки эксперт должен передать заказчику документацию, содержащую акт о проделанной работе, договор по оказанию услуг, квитанцию про оплату работы эксперта и отчет об оценке.

Весь этот пакет бумаг нужно предоставить в последующем нотариусу для расчета пошлины и начала процедуры принятия наследства.

Скачать образец отчета об оценке автомобиля

Скачать образец отчета об оценке акций

Особенности

При оценке имущества для наследства нужно помнить про некоторые нюансы процедуры и часто возникающие вопросы.

Нужно ли платить налог?

Законодателем с 2006 года отменено налогообложение на собственность, получаемую в качестве наследства.

Сбор в размере 13% НДФЛ остался только при наследовании имущества в виде оплаты за литературное творчество, научный труд, изобретение или промышленный образец.

Кроме того, наследникам следует помнить, что наследование имущества влечет за собой уплату в последующем некоторых сборов в зависимости от типа собственности, например, земельного налога, налога на недвижимость или автотранспорт.

Какие могут быть дополнительные расходы

Иногда наследникам приходится нести дополнительные расходы в процессе оформления наследства. Нужно будет потратиться в таких случаях:

  • при задействовании в деле юриста или специалиста (на оплату их услуг);
  • оплата работы представителя в деле;
  • получение консультаций и помощи в заполнении документов или бланков в нотариальном учреждении;
  • оформление различных выписок и справок;
  • затраты на подачу иска о восстановлении срока в случае пропуска шестимесячного периода, отведенного для вступления в наследство.

Если между претендентами отсутствует согласие

Если преемников несколько, и они не могут решить спор относительно наследства, то лучшим вариантом для разрешения конфликтной ситуации и защиты своих интересов будет обращение к юристу или адвокату.

Специалист сможет разобраться в нюансах дела, точно определить состав наследственной массы, доли преемников и помочь с оценкой имущества.

Законодательная база

Вопросы, связанные с процедурой определения стоимости наследственного имущества рассматриваются Конституцией России, Налоговым, Гражданским Кодексами, приказами министерств и федеральными законами.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://sudguru.ru/nasledstvo/ocenka-imushhestva-dlja-nasledstva/

Оценка недвижимости

Кто оценивает стоимость имущества

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями.

В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом.

Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

  • Участки земли.
  • Части недр.
  • Водные объекты.
  • Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
  • Морские суда.
  • Суда внутренней акватории.
  • Воздушные суда.
  • Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека.

К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации.

Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы.

При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы.

Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

  • Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
  • Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
  • В случае необходимости перераспределения долей собственности.
  • В процессе страхования недвижимого имущества.
  • При формировании налоговой отчетности.
  • Перед обращением в банк для оформления кредита.
  • В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • При исполнении судебных решений.
  • При ликвидации объектов недвижимого имущества.
  • В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

  • Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
  • Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
  • Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
  • Сравнительная оценка недвижимости.
  • Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.

  • Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
  • Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
  • Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
  • Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
  • Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.

  • Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации.

Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее.

Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей.

Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка.

Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо.

Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности.

В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды.

Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение.

Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

  • Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
  • Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
  • Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование».

Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей.

Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности.

Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее.

Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием.

Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба.

С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

  • Справки и выписки из БТИ.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года.

Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости.

Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

  • Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
  • Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
  • Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
  • Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
  • Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
  • Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
  • Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Источник: https://sudexpa.ru/expertises/ocenka-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.