Квартира в трех долях как продать долю

Содержание

Можно ли продать квартиру по 3 договорам?

Квартира в трех долях как продать долю

Вы имеете право продать каждый свою долю по отдельному договору. У покупателя проблем не будет. Просто в ЕГРН запишут три документа основания, при этом квартира будет полностью в его собственности. И если подпадаете под налогообложение с продажи, то налог оплатите с суммы каждого договора за вычетом одного миллиона.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Должен ли я платить налог на продажу доли ценой менее 1 млн?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

Юридически описанная Вами ситуация имеет право на жизнь как способ минимизировать налог с продажи. Однако на практике найти клиента на квартиру, а в дальнейшем организовать и провести сделку будет не так просто, как кажется на первый взгляд. Основные причины:

  • нежелание клиентов связываться со сложной схемой при покупке
  • и невозможность провести такую сделку с использованием ипотеки.

С уверенностью скажу, что скидка, которую попросит покупатель при покупке по такой схеме, и затраты на нотариальное удостоверение сделок, будет сопоставима с суммой сэкономленных налогов.

Отвечает руководитель офиса «В Крылатском» «МИЭЛЬ – сеть офисов недвижимости» Ирина Бербенева:

Действительно, если продавать жилье, составив отдельные договоры, то каждый продавец может получить вычет размером в 1 млн рублей. Однако стоит помнить, что сделки с долями (если доли продаются разными договорами) нужно обязательно удостоверять нотариально, поэтому учитывайте издержки на заключение каждого нотариально заверенного договора купли-продажи.

Также к расходам прибавятся отказы собственников от преимущественного права покупки. При владении общей собственностью существует правило – другие собственники имеют преимущественное право покупки.

Это означает, что при продаже данной недвижимости владелец доли обязан в первую очередь предложить приобрести свой объект другим совладельцам. И далее они либо отказываются, либо приобретают его.

Здесь необходим нотариальный отказ от преимущественного права покупки, и оформление этих документов тоже стоит денег.

Что касается покупателя, то можно не беспокоиться – для него проблем быть не должно. В данном случае важно правильно прописать в договорах купли-продажи условия доступа к ячейкам.

Какие расходы указать в декларации, чтобы уменьшить налог?

Могу ли я оформить 2 дарственные, чтобы не платить налог?

Отвечает юрист, эксперт по недвижимости Светлана Кириллова:

По общему правилу, установленному НК РФ, налоговый вычет при продаже жилья, которое находится в общей долевой собственности, в размере 1 млн рублей распределяется между собственниками пропорционально. Если продавать имущество по долям, делать это нужно не только разными договорами, но и в разное время.

Действительно, есть Письмо Минфина, в котором допускается получение налогового вычета в размере 1 млн рублей при продаже одной доли.

Обратите внимание, разъяснения Минфина не являются нормативными правовыми актами и не являются обязательными к применению, в том числе налоговыми органами. Позиция Минфина может измениться.

Кроме того, она может не совпадать с позицией ФНС. Так часто случается.

Если все же рассматривать продажу долей разными договорами, то нужно обратить внимание на некоторые моменты. При продаже одной доли в праве собственности необходимо соблюсти особый порядок. У каждого собственника доли есть преимущественное право покупки продаваемой доли по цене предложения.

Поэтому и отказ от выкупа доли нужно получить от каждого. При этом при продаже доли договор должен быть заключен в нотариальной форме. Но нотариус будет запрашивать дополнительные документы, которые ему нужны для заверения сделки. А нотариальная сделка – это всегда дополнительные расходы.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Полина Морозова:

В одном договоре все три собственника выступают на стороне продавца, каждый продает свою долю. При этом 13% уплачивается пропорционально доходу от общей цены продажи в соответствии с размером доли. С тремя разными договорами будут проблемы у всех, так как это повлечет их нотариальное удостоверение в отношении каждого.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как платить налог только на одну долю при продаже квартиры?

Налог на продажу квартиры должны платить собственники всех долей?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/mozhno_li_prodat_kvartiru_po_3_dogovoram/100538

Как продать долю в квартире в долевой собственности?

Квартира в трех долях как продать долю

В соответствии с пунктом 2 статьи №244 Гражданского кодекса (далее ГК) России долевой собственностью называют разновидность общего владения имуществом, в котором каждому из участников определена доля в правах собственности.

Общее владение имуществом считается долевым во всех случаях, кроме тех, когда собственность считается бездолевой по закону.

Доля – это арифметически выраженная часть в правах владения имуществом, а не физическая часть какой-то собственности. Размеры долей могут определяться законодательно и посредством соглашения между участниками.

В случаях отсутствия правового разделения или договорённости размеры долей считаются равными.

Специфика купли-продажи доли в квартире

Купля-продажа доли в собственности одна из наиболее сложных разновидностей сделок.

Нужно соблюдать порядок процедуры в чётком соответствии со статьёй №250 ГК России.

Согласно действующему законодательству до момента продажи собственник доли обязан в письменной форме известить других владельцев этого имущества о намерении продать свою долю. В этом документе должна быть указана цена продажи и иные условия сделки.

В качестве документов, доказывающих получение извещения нужно получить ответы от других владельцев этого имущества. Они должны быть оформлены в виде нотариально заверенной бумаги или в простой письменной форме, составленной в присутствии сотрудников органа регистрации.

Помимо этого нужно будет получить свидетельство от нотариуса о том, что другие владельцы имущества получили извещения продавца доли. Для приобретения продаваемой доли другими владельцами имущества законом предусмотрен один календарный месяц. За это время один из других владельцев должен выкупить продаваемую долю или подписать отказ от приобретения. Отказаться от покупки нужно также в письменной форме.

Этот документ обязательно потребуется в регистрирующем органе при подаче пакета документов. В случаях, если несколько владельцев этого имущества одновременно изъявляют намерение выкупить продаваемую долю, то продавец имеет право выбрать одного из них по собственному желанию.

Есть ли различия при продаже разных по размеру долей?

Как писалось выше доля – это не физическая часть собственности.

Владея 1/2, 1/3 или 2/3 долей недвижимости невозможно указать на конкретную комнату, угол или чётко определить границы, это именно арифметическая часть имущества.

Связано это с наличием в любом жилье мест общего пользования, что зачастую мешает натуральному выделению какой-то части без ущемления прав всех владельцев.

При продаже размер доли влияет только на её стоимость. Чем больше доля, тем дороже её можно продать и наоборот.

Схемы продажи

На данный момент существует три способа продажи доли в квартире:

  1. Залог.
  2. Дарение.
  3. Простая продажа.
  4. По судебному постановлению о выкупе доли.

Первые два варианта нужны в случаях, когда физически невозможно известить о намерении продать долю других владельцев недвижимости, а также в случаях, когда одним из владельцев является несовершеннолетнее лицо. При простой продаже собственность реализуется по согласию сторон. Судебное постановление о выкупе доли необходимо при невозможности достичь приемлемого соглашения для всех владельцев недвижимости.

Продажа через залог

Если продавец не имеет возможности известить владельцев других долей, можно заключить сделку под видом залога.

Этот вариант особенно удобен в тех случаях, когда неизвестно физическое местонахождение одного или нескольких владельцев долей в продаваемой недвижимости.

Доля собственности оформляется как обеспечение по кредиту, который переходит другому лицу после невыполнения обязательств. В таком случае не нужно получать письменное разрешение от совладельцев. Даже при судебных разбирательствах доказать факт продажи будет невозможно.

Продажа через дарение

Оформление дарственной – это самый небезопасный способ продажи доли в квартире. Договор дарения заключается на безвозмездной основе, поэтому при возникновении спорных ситуаций далеко не всегда можно вернуть затраченные средства даже в случае судебного разбирательства.

Подводные камни дарственной скрываются в оспаривании договора. Чаще всего это происходит по инициативе совладельцев имущества, а не самих участников сделки. В случае если у кого-то из них были свои планы на подаренную долю, они могут обратиться в суд.

Основанием для иска чаще всего указывают «невменяемость» дарителя. Ситуация будет выглядеть особенно правдоподобно в случаях, когда у дарителя ухудшились жилищные условия.

По решению суда договор дарения может быть признан недействительным.

В виду того что при заключении такой сделки невозможно взять расписку о получении средств, так как это нивелирует сам факт дарения, то вернуть затраченные средства будет очень сложно.

Однако этот способ популярен, потому что, как и предыдущий вариант, он не требует согласия от других владельцев долей.

Кроме того, при такой продаже обе стороны освобождаются от уплаты налогов, по причине безвозмездности договора дарения.

Простая продажа

Эта разновидность продажи доли в недвижимости бывает двух видов:

  1. В пользу одного из собственников другой доли в этой недвижимости.
  2. Третьему лицу или лицам.

В первом случае для совершения сделки достаточно заключить простую письменную форму договора, собрать пакет документов и пройти регистрации перехода прав собственности в Росреестре. При продаже третьим лицам сделка должна производиться через нотариуса. Стоимость такой услуги от 0,5 до 1% от суммы кадастровой цены доли плюс расходы на технические работы.

Продажа по решению суда

Продажа доли в недвижимости возможна по постановлению судебной инстанции. Этот вариант предусмотрен для особых случаев. Чтобы им воспользоваться, нужно соответствовать следующим требованиям:

  • Размер продаваемой доли должен быть незначительным.
  • Нет возможности выделить долю в натуре (особенно актуально для однокомнатных квартир).
  • Отсутствие интереса у продавца к использованию этого имущества по назначению.

При соблюдении этих условий суд может вынести решение о принудительной компенсации продавцу доли.

Пошаговая инструкция по продаже

Только доля, имеющая чёткое определение из общей площади недвижимости, может быть оценена и продана. Практически это означает, что собственнику доли приходится выделять долю в натуре.

Это включает в себя точное определение, какие именно помещения входят в долю.

По сути, разделение должно происходить по взаимному согласию сторон, а на практике чаще всего приходится прибегать к помощи суда.

Выделение доли

При невозможности достичь компромиссного решения между владельцами недвижимости для выделения доли в натуре нужно подать исковое заявление. Суд прибегнет к самому простому арифметическому делению общей площади помещения. К примеру, в однокомнатной квартире, размер которой составляет 38 кв. м., 1/2 доли, составит 19 кв. м. Именно на эту площадь собственник получает право реализации.

Кроме того, суд установит порядок использования этого имущества, так как в случае с однокомнатной квартирой выделение в натуре невозможно.

В случаях если разделение возможно по комнатам, именно такое решение и будет вынесено. Например, при выделении 1/3 доли в трёхкомнатной квартире, будет учтена не только общая площадь, поделённую на три части, но будет выбрана одна из трёх комнат, размер которой будет максимально приближен к величине доли.

Оценка стоимости

Для оценки стоимости доли лучше обратится к независимым компаниям. Цена квадратного метра в долевой собственности будет всегда ниже, чем в целой квартире. Это связано с тем, что приобретая долю, её будущий владелец соглашается на проживание в коммуналке.

Размер скидки от стоимости 1 кв. м. в целой квартире будет зависеть от следующих факторов:

  • Величины доли (1/2, 1/3, 2/3 и т. п.).
  • Общей площади недвижимости.
  • Возможности выделения доли в натуре (например, отдельную комнату).
  • Качества квартиры.
  • Месторасположения и иных условий.

В среднем размер дисконта варьируется в пределах от 30 до 60%.

Подготовка документов

Для продажи доли потребуются следующие документы:

  • Несколько экземпляров договора (количество дольщиков + копия для регистрационной палаты).
  • Согласие или отказы других дольщиков.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Техническая документация на недвижимость.
  • Квитанция об оплате пошлины (по желанию).
  • Документ от органов опеки и попечительства, разрешающий продажу (в случае проживания несовершеннолетнего лица в этой квартире).
  • Доверенность (при необходимости).

Если владелец доли не может или не хочет заниматься продажей своей собственности, то нужно оформить доверенность. Доверенным лицом может выступать кто угодно: родственник, риелтор, друг, однако этому человеку продавец должен доверять. Она может быть трёх видов:

  • Генеральная – с полным спектром полномочий.
  • Одноразовая – для совершения конкретного действия.
  • Особая – охватывающая определённый спектр полномочий.

Как составить договор?

В договоре купли-продажи должна указываться та же сумма, которая была заявлена в извещение о предложении выкупа доли совладельцами.

Если было выделение в натуре (например, была выделена комната) указать какая именно с приложением решения суда или документа о добровольном соглашении сторон.

К договору нужно составить опись имущества, если таковое будет переходить новому владельцу вместе с долей: мебель, техника и т. п.

Регистрация купли-продажи

Сделка должна быть зарегистрирована в регистрационной палате, а подготовка документов и получение готовых можно осуществить в МФЦ. Предварительно можно подать документы через сайт Росреестра. После подачи оригиналов, владельцу недвижимости будет выдана расписка, в которой будет указан максимальный срок после которого можно получать готовые бумаги.

О налогах и сборах

При продаже доли сделка облагается налогом только в случае, если собственность принадлежала продавцу менее трёх лет. В таком случае ему придётся уплатить подоходный налог в размере 13% с учётом имущественного вычета.

В соответствии со статьёй №220 Налогового кодекса России, размер налогового вычета равен одному миллиону рублей. Это значит, что налогом будет облагаться сумма продажи минус 1 млн. руб. помноженный на размер доли.

Если при расчёте сумма получается отрицательной, то с неё нужно будет выплатить налог 13%, при положительной сумме налог не взимается.

К примеру, ½ доли продаётся за 600 тыс. руб. В таком случае формула подсчёта такова: 1 млн. руб. * ½ – 600 тыс. руб. = – 100 тыс. руб. Сумма налога составит 13 тыс. руб.

Нюансы продажи доли при разводе

Развод редко предполагает сохранение дружеских отношений между бывшими супругами, поэтому важно очень чётко соблюсти процедуру извещения совладельца, чтобы в последствие сделка не была признана недействительной. Для этого нужно выбрать один из следующих способов:

  • Через нотариуса. Это гарантирует 100% законность процедуры. Минус в том, что уже на этом этапе придётся собирать документы на квартиру, чтобы нотариус их рассмотрел.
  • С помощью риелтора. Это самый простой способ, так как все сложности, включая поиск адресов, берёт на себя специалист по продаже недвижимости.
  • Заказным письмом или телеграммой с уведомлением.

Обратите внимание, что завышение суммы сделки может привести к серьёзным проблемам с поиском покупателей, так как именно такую сумму нужно будет указывать в договоре купли-продажи.

Обращение в суд

Нередки случаи, когда совладельца квартиры не спешат соглашаться или отказываться от выкупа продаваемой доли. При соблюдении процедуры уведомления остановить продажу невозможно, но существуют нарушения, которые дают возможность обратиться в суд и оспорить договор купли-продажи:

  • Если в пакете документов отсутствуют бумаги об отказе совладельцев.
  • Не прошло 30 дней с момента уведомления других дольщиков.
  • Не предоставлен один или несколько обязательных документов или их подлинность вызвала сомнения.
  • Нет разрешения от органов опеки.
  • Есть действующее постановление суда о приостановлении продажи.

Если доля была продана незаконно, можно также обратиться в суд. Для этого нужно написать исковое заявление, собрать показания свидетелей, справки и документы, подтверждающие факт нарушения.

Так как процедура оспаривания правомерности купли-продажи довольно сложная, лучше обратиться за помощью к хорошему адвокату.

Скачать образец договора можно по ссылке.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/dolevoj-sobstvennosti.html

Доля в квартире: как правильно продать?

Квартира в трех долях как продать долю

Задать вопрос адвокату архив вопросов и ответов

ДОЛЯ В КВАРТИРЕ: КАК ПРАВИЛЬНО ПРОДАТЬ?

У Вас в собственности есть доля в квартире, и Вы решили её продать.

Причин такого серьёзного решения может быть множество: недостаток денежных средств, желание улучшить жилищные условия, невозможность нормального сосуществования в квартире с остальными её сособственниками.

Право собственности предполагает свободное распоряжение принадлежащим собственнику имуществом. Однако продать долю квартиры не так просто, как кажется на первый взгляд.

Если Вы хотите продать долю квартиры, то обращайтесь к нам. Наши телефоны:  (495) 790-84-39.

Конечно, самый разумный вариант – продать квартиру целиком и распределить деньги между сособственниками пропорционально их долям, либо продать долю квартиры остальным участникам долевой собственности по цене пропорциональной Вашей доле от рыночной стоимости квартиры. Но к сожалению, так получается не всегда.

Зачастую, остальные участники долевой собственности не только не хотят приобретать продаваемую долю в квартире, но и всячески препятствуют её продаже третьим лицам.

Поэтому, если доля в квартире продается постороннему лицу, это всегда серьезная потеря в деньгах, так как спрос на такое проблемное имущество весьма невысок, ведь не каждый решится проживать в квартире с посторонними, да к тому же враждебно настроенными людьми. Доля в квартире – не ликвидный товар. Однако подчас продать долю квартиры – это единственный способ получить хотя бы что-то.

Давайте разберёмся как правильно продать квартирную долю.

Преимущественное право покупки

Чтобы была продана доля в квартире, необходимо соблюсти правило преимущественного права покупки доли другими участниками долевой собственности.

Суть этого правила заключатся в том, что если Вы решили продать долю квартиры постороннему лицу, то Вы обязаны письменно предложить остальным сособственникам приобрести её в приоритетном порядке по цене, за которую доля в квартире продаётся.

Если доля в квартире не будет приобретена остальными участниками долевой собственности в течение месяца, то Вы вправе продать её любому лицу.

Как правильно известить сособственников о продаже доли?

Продать долю квартиры возможно, если Вы представите в регистрирующий орган документы, достоверно подтверждающие уведомление остальных сособственников о том, что доля в квартире продается. Какие это могут быть документы?

Во-первых, нотариально удостоверенный отказ сособственника от приобретения доли. Во-вторых, уведомление о том, что доля в квартире продается, направленное самостоятельно курьером коммерческой почты, либо заказным письмом с уведомлением и описью о вложении. В-третьих, выданное нотариусом Свидетельство о передаче заявления о том, что доля в квартире продаётся.

Обращаем Ваше внимание, что необходимо уведомлять каждого из сособственников. Если Вам известно несколько адресов проживания сособственника, желательно направить уведомление по каждому из них. Как Вы сами можете предположить, наиболее надёжный способ извещения – через нотариуса, однако он наиболее затратный.

На практике часто возникает вопрос, как продать долю квартиры, если место нахождения сособственника не известно, либо если участники долевой собственности сознательно уклоняются от получения уведомлений? Здесь главное предпринять все возможные действия по выяснению адреса места жительства и места пребывания сособственника: направить запросы в адресное бюро, подать заявления о розыске в полицию и прокуратуру. Затем нужно направить уведомление о том, что доля в квартире продается по всем известным Вам адресам.

Даже, если сособственник не придёт на почту за уведомлением или откажется его получать, уведомление будет считаться доставленным, если оно поступило адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено.

Суды в таком случае, как правило, подтверждают соблюдение процедуры преимущественного права покупки, тем более, что совсем недавно в гражданское законодательство были внесены поправки, защищающие интересы добросовестной стороны сделки от необоснованного уклонения адресата от получения юридически значимых сообщений.

Как продать долю квартиры, если участником долевой собственности, является несовершеннолетнее или недееспособное лицо?

Продать долю гораздо сложнее, если сособственниками квартиры, являются несовершеннолетние дети или недееспособные лица. В этом случае, уведомлять о том, что доля в квартире продается, придётся их законных представителей (родителей), опекунов и попечителей.

Что касается детей, то достаточно известить одного из родителей ребёнка, если родители живут вместе. А вот с недееспособными лицами, не так все очевидно. Ведь о том, что другая доля в квартире принадлежит недееспособному лицу, Вы можете даже не догадываться.

Поэтому перед сделкой, лучше навести справки о всех участниках долевой собственности (о состоянии их на учёте в нарко- и псих- диспансере, наличии решений суда о признании их недееспособными).

Неприятности могут ожидать Вас уже на стадии регистрации сделки купли-продажи доли в Управлении Росреестра. Не редко, регистраторы приостанавливают регистрационные действия, из-за отсутствия согласия органов опеки и попечительства на отказ от принадлежащего подопечному преимущественного права покупки.

Отказ от преимущественного права покупки влечёт уменьшение объема прав участника общей долевой собственности и относится к сделкам, на совершение которых согласно ст. 37 ГК РФ требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Поэтому, если продавцу был направлен отказ от преимущественного права покупки, не подтвержденный согласием органов опеки и попечительства, договор купли-продажи доли будет признан судом недействительным.

Продать долю квартиры удастся относительно безболезненно, если законные представители, опекуны или попечители никак не отреагируют на уведомление о том, что доля в квартире продается. В этом случае суд с высокой долей вероятности оставит сделку в силе.

На наш взгляд, необходимость получения согласия органов опеки и попечительства на отказ от преимущественного права покупки, является абсурдным, так как даёт возможность сособственникам парализовать продажу доли, нарушает право собственника доли в квартире на её продажу, при том, что в целом от того, что доля в квартире будет принадлежат другому лицу объем имущественных прав несовершеннолетнего или недееспособного лица не изменится.

Кому продать долю квартиры, если её хотят купить несколько сособственников?

Если все или несколько участников долевой собственности выразили согласие на покупку продаваемой доли, то продавец вправе по своему усмотрению выбрать сособственника, которому доля в квартире будет продана. Он также может договориться со всеми сособственниками, желающими купить его долю, о продаже её каждому из них по частям.

Способы обхода преимущественного права покупки

Как Вы сами смогли убедиться, продать долю квартиры не всегда просто, особенно, если участниками долевой собственности, являются несовершеннолетние или недееспособные лица.

Поэтому собственники проблемных долей нередко вынуждены идти на нарушение закона и заключать притворную сделку, которая не требует соблюдения процедуры преимущественного права покупки (чаще всего это договор дарения).

Договор дарения несет большие риски для «дарителя» доли, так как он рискует не получить денег за неё.

Кроме того, в случае оспаривания притворной сделки и переводе прав покупателя на сособственника, доля в квартире может быть продана за цену, которая будет определена в решении суда, не говоря уже о серьёзных моральных издержках. Поэтому, решив продать долю квартиры, лучше сразу обратиться за помощью к профессиональным юристам, которые помогут правильно оформить сделку.

Оспаривание сделки купли-продажи доли квартиры

Если договор купли-продажи доли был заключён с нарушением преимущественного права покупки или продажа доли была прикрыта договором дарения, то пострадавшие сособственники могут обратиться в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей покупателя.

Надо обязательно знать, что такое требование можно предъявить в течение трех месяцев, а пропуск этого срока может повлечь отказ в иске. Кроме того, истец должен положить на депозит суда, сумму равную рыночной цене доли, за которую доля в квартире будет продана, в противном случае в иске также будет отказано.

Поэтому решение вопросов, связанных с долевой собственностью на квартиру, лучше доверить юристам, специализирующимся в области жилищного права.

Если Вы решили продать долю квартиры и Вам нужна профессиональная юридическая и риэлтерская помощь, обращайтесь к нам за помощью по телефонам: (495) 790-84-39.

Адвокат Вашанова Оксана Вячеславовна © МОКА “Правовая защита”

Источник: https://xn-----8kcgbimsfrg9a8ab2a.xn--p1ai/dolya-v-kvartire/index.html

Как продать долю в квартире – советы адвоката

Квартира в трех долях как продать долю

Как продать долю в квартире

– советы адвоката

К адвокатам достаточно часто обращаются граждане, желающие продать долю в квартире, так как сделать это не всегда просто из-за особенностей этого объекта недвижимого имущества. О том, как правильно совершить сделку с точки зрения закона, какие схемы продажи доли в квартире используются на практике и каковы их риски, и пойдет речь в настоящей статье.

Вы решили продать долю в квартире? Обращайтесь к нам за помощью.

Мы поможем найти выход даже из самой сложной ситуации. Наш телефон 40-929-40.

Для начала, давайте разберемся, как продать долю в квартире в точном соответствии с требованиями гражданского законодательства.

Как продать долю в квартире по закону?

Закон устанавливает особые правила для продажи доли в квартире, так как доля – это часть жилого помещения, на которое имеют права другие участники общей долевой собственности и появление нового сособственника квартиры неизбежно может повлечь конфликты.

Для того, чтобы сохранить спокойствие между сособственниками квартиры, законодатель предусмотрел особый порядок продажи доли в квартире – через преимущественное право её покупки остальными участниками долевой собственности. Продать долю в квартире можно только предварительно предложив её купить другим сособственникам.

Давайте вместе рассмотрим, как правильно осуществить сделку.

Первое: выясняем все известные адреса места жительства или места пребывания всех сособственников квартиры. Если их адреса неизвестны, направляем запросы в адресное бюро.

Если такой запрос не дал результатов и разыскать сособственника не удаётся, рекомендуем обратиться в полицию с заявлением о розыске.

Если сособственником доли в квартире является несовершеннолетний, выясняем где проживают его законные представители (родители, опекуны).

Второе: составляем уведомление о продаже доли в квартире, предусматриваем в нём цену доли и другие условия на которых она продаётся, а также указываем, что если доля не будет приобретена в течение одного месяца, то собственник может продать долю в квартире постороннему лицу.

Третье: письменно уведомляем всех участников долевой собственности о намерении продать долю в квартире постороннему лицу. Здесь возможны два варианта: можно сделать это самостоятельно или через нотариуса.

Самостоятельное извещение, конечно более бюджетный вариант (так как оплачиваются только услуги почты по направлению заказного письма с уведомлением о вручении по всем известным адресам), но в тоже время менее надёжный, поскольку регистрирующий орган относится к такому извещению с наименьшим доверием.

Уведомление через нотариуса более предпочтительный вариант, так как нотариус, официально подтверждает письменное извещение сособственников и выдает об этом свидетельство. Продать долю в квартире можно и в том случае, если сособственники уклоняются от получения уведомления.

Ведь риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат, а если уведомление возвращается по истечении срока хранения, то оно всё равно считается доставленным.

Четвёртое: собираем необходимые документы для государственной регистрации договора купли-продажи доли в квартире.

Для того чтобы продать долю в квартире в управление Росреестра представляем: документ о праве собственности на долю в квартире; договор купли-продажи доли в квартире; выписку из домовой книги; уведомление о намерении продать долю в квартире и документы, подтверждающие его направление в адрес всех сособственников или их отказ от сделки; согласие супруга на сделку, если доля в квартире находится в общей совместной собственности супругов; согласие органов опеки и попечительства на отказ родителей несовершеннолетнего сособственника от преимущественного права покупки. В зависимости от ситуации возможно понадобятся и другие документы.

Пятое: регистрируем сделку в Управлении Росреестра. Если сособственники выразили желание воспользоваться преимущественным правом покупки, то продать долю в квартире можно любому из них по своему усмотрению, либо каждому из них по частям. Если сособственники отказались купить долю или в течение месяца с момента получения уведомления не купили её, то продаём её постороннему лицу.

Как видим, продать долю в квартире по договору купли-продажи можно, но в некоторыми сложностями, которые в целом решаемы. Однако, даже если Вы всё сделали правильно, есть риск, что другие сособственники, не воспользовавшиеся по каким-то причинам преимущественным правом покупки, попробуют оспорить Ваши действия в суде.

Как продать долю в квартире по серой схеме – риски таких сделок

Наличие недееспособных или несовершеннолетних сособственников доли, сложность и длительность процедуры соблюдения преимущественного права покупки, подталкивают некоторых собственников доли в квартире на обход преимущественного права покупки.

Одной из наиболее распространённых схем является – договор дарения доли в квартире. В этом случае остальные участники долевой собственности о сделке не извещаются, а доля в квартире «дарится» постороннему лицу. Рассмотрим основные риски данной следки.

В случае не получения денег и отказа суда в признании сделки недействительной, «даритель» доли вообще может не получить деньги за неё.

Если договор дарения оспаривают другие сособственники квартиры и просят перевести на себя права покупателя, то в случае проигрыша продать долю в квартире придётся уже по той цене, которую установит суд, а она может быть значительно ниже цены, на которую рассчитывал продавец доли.

Хотим обратить Ваше пристальное внимание еще одну специфическую сделку – займ под залог доли в квартире, объявления о предоставлении которого можно легко найти в Интернете. Как правило по такой схеме действуют квартирные рейдеры и мошенники, вынуждая жертву, находящуюся в сложной жизненной ситуации, подписать договор дарения доли в квартире в обмен на предоставление денег.

Преступники убеждают потерпевшего, что договор дарения регистрировать в Россреестре не будут в случае своевременного возврата долга. Но на практике, как Вы правильно можете догадаться, возврат денег уже роли не играет, недвижимость быстро переоформляется на квартирных рейдеров.

А обманутым гражданам приходится идти по тернистому пути уголовного преследования мошенников и возврата своего имущества.

Продать долю в квартире можно и используя соглашение об отступном по договору займа. В этом случае, собственник доли в квартире заключает договор займа с будущим владельцем доли, в котором предусматривается сумма займа и процентная ставка, которая уплачивается собственником доли заимодавцу.

Затем заключается соглашение об отступном, в котором должник (собственник доли) взамен возврата денег предоставляет заимодавцу отступное в виде доли в квартире.

Риск этой сделки, заключается в том, что если в суде доказать, что документы оформлялись задним числом, такая сделка может быть признана притворной и на истца будут переведены права покупателя доли.

Перевод прав покупателя в судебном порядке

Если Вам удалось продать долю в квартире с соблюдением установленного законом порядка или используя одну из серых схем, Вы не застрахованы от того, что собственники других долей в квартире попытаются оспорить Ваши действия.

В этом случае подаётся иск о признании преимущественного права покупки доли, переводе на себя прав покупателя по договору купли-продажи.

Истец должен знать, что в суд нужно обратиться не позднее трёх месяцев с момента, когда ему стало известно о нарушении своего права и внести на депозит суда денежную сумму достаточную для покупки доли в квартире.

Налогообложение при отчуждении доли в квартире

Решив продать долю в квартире, нужно не забыть про налоги, которые придётся уплатить государству. Давайте выясним, о каких налогах идёт речь.
Если доля была продана по договору купли-продажи, то продавец должен заплатить государству НДФЛ 13% от стоимости доли, превышающей 1 млн. рублей.

Либо, если ранее доля собственником приобреталась возмездно, уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой покупки и ценой продажи доли. Если доля находилась в собственности более трёх лет – налог не платится.

Такой же порядок исчисления налога действует, если доля в квартире передаётся по соглашению об отступном по договору займа.

В случае дарения доли, одаряемый должен уплатить НДФЛ 13% от стоимости полученной доли. Однако, если одаряемый, является близким родственником дарителя, то от налога он освобождается.

Если Вы хотите продать долю в квартире, то обращайтесь к нам за профессиональной правовой и риэлтерской помощью. Наши телефоны 40-929-40.

Адвокат Оксана Вашанова © МОКА «Правовая Защита»

Источник: http://xn------5cddkbkcp6avj1bekrnb1al2syb.xn--p1ai/stati/kak-prodat-dolyu-v-kvartire.html

Как продать долю в квартире другому собственнику

Квартира в трех долях как продать долю

Продажа доли в квартире второму собственнику – это сложная многоэтапная процедура с уникальными правилами и определенными формальностями, которые зачастую известны только специалистам. При оформлении этой сделки и отчуждении помещения важно понимать, что правовой статус долевой собственности требует учета мнения остальных дольщиков.

Особенности долевой собственности

Само наличие у других граждан собственности означает определенные ограничения при распоряжении жилой недвижимостью, а именно:

  • обязательное нотариальное удостоверение договора на продажу доли;
  • необходимость уведомления остальных дольщиков, у которых есть преимущественное право выкупа, при продаже доли;

Вышеуказанные правила распространяются на каждого дольщика, вне зависимости от размера доли и оснований ее приобретения.

1 этап: условия договора

Прежде чем начать продавать долю в квартире другому собственнику необходимо определить цену квадратного метра и стоимость недвижимости. Цена доли напрямую повлияет на последующую сделку.

Условия договора купли-продажи предварительно оговариваются продавцом и покупателем, без участия остальных владельцев доли. Сторонам необходимо письменно достичь соглашения по следующим вопросам.

  • характеристики доли жилого помещения – размер, основные данные;
  • стоимость продаваемой доли – полная сумма и порядок передачи денежных средств;
  • иные условия договора.

2 этап: уведомления совладельцев

После того как в договоре были зафиксированы все условия, обязательно необходимо поставить в известность о процедуре продажи всех дольщиков. Нарушение правила обязательного уведомления может привести к признанию сделки недействительной, если заинтересованное лицо подаст иск в суд.

Каждому обладателю права долевой собственности направляется официальное уведомление, в котором подробно описываются все условия продажи доли в квартире третьему лицу. В течение 30 дней после получения уведомления владельцы имеют право преимущественного приобретения доли на согласованных условиях.

В уведомлении не обязательно указывать данные потенциального покупателя, так как данная информация не имеет юридического значения. При оглашении договора продавец не имеет права менять цену квартиры в большую сторону.

Если в течение месяца другой собственник не выразит своего мнения по поводу уведомления, сделка состоится на указанных условиях с третьим лицом. Если один из дольщиков требует заключения договора купли-продажи с ним, сделка должна состояться в пользу одного из собственников.

Таким образом, продавец вправе свободно распоряжаться имуществом в случае официального отказа дольщиков и отсутствия какого-либо ответа от них в течение месяца.

В случае снижения цены договора продажи доли в квартире другому собственнику продавец обязан заново уведомить всех дольщиков, иначе сделка снова может оказаться недействительной.

Если несколько собственников изъявили желание приобрести долю в квартире, каждый имеет право выкупить ее часть.

3 этап: нотариус

По закону продажа или отчуждение долей должно сопровождаться нотариальным удостоверением. Без документов о купле-продаже, невозможно зарегистрировать сделку в Росреестре.

Для заверения продавец и покупатель могут обратиться в любую нотариальную контору.

Специалист проверяет условия сделки, соблюдение требований по уведомлению дольщиков, поставит свою подпись и печать, а затем – внесет сведения о ее заключении в общий реестр нотариальных актов.

После этого сторонам необходимо обратиться в Росреестр, чтобы оформить государственную регистрацию перехода прав собственности.

4 этап: государственная регистрация

Чтобы внести изменения в ЕГРН и официально поменять права собственности можно обратиться не только в учреждение Росреестра, но и в Многофункциональный центр. Прежде чем отправляться оформлять госрегистрацию контрагентам следует оплатить госпошлину в размере 2000 рублей и приложить чек к заявлению.

Чтобы быстро оформить государственную регистрацию сторонам необходимо подготовить следующие документы:

  • нотариально заверенный договор купли-продажи;
  • кадастровый паспорт жилого помещения;
  • уведомление остальных дольщиков о предстоящей сделке;
  • отказ дольщиков покупки доли;
  • согласие супруга продавца, если доля куплена в момент семейных отношений;
  • паспорта РФ участников сделки.

Продавец и покупатель могут оформить все документы лично или обратиться к официальному представителю. В данном случае на него необходимо написать и нотариально заверить доверенность.
После успешного оформления всех регистрационных мероприятий права собственности вносятся в ЕГРН, договор купли-продажи становится официально зарегистрированным.

Стороны получают на руки ряд документов:

  • выписку из ЕГРН (подтверждение новых прав доли);
  • кадастровый паспорт объекта недвижимости;
  • зарегистрированный договор купли-продажи.

Сделка считается состоявшейся.

Правовые последствия продажи доли

После регистрации договора купли-продажи доли в Росреестре новый владелец получает полный комплекс прав и обязанностей в отношении жилого помещения, как и все остальные хозяева квартиры, а также право собственности.

Помимо этого, новому владельцу доли следует помнить о новых обязанностях. Например, после покупки необходимо заплатить налог на имущество физических лиц (рассчитывается из кадастровой стоимости объекта). Кроме того, ему нужно понимать, что совместное пользование жильем не должно нарушать права и интересы других собственников.

После продажи доли собственности в квартире продавцу необходимо оплатить НДФЛ по ставке 13%, если часть недвижимости находилась в собственности менее трех лет. Если срок владения долей прошлого собственника превышал три года, налог оплачивать не придется.

Куда обратиться?

Как видите, невозможно продать долю в квартире другому собственнику без опытного юриста и нотариуса. Специалисты агентства «TOR» готовы помочь вам на всех этапах заключения сделки – от оформления договора купли-продажи и извещения других собственников до государственной регистрации нового владельца в Росреестре. Звоните и записывайтесь на консультацию: +7(812) 385-51-21.

Источник: https://torestate.ru/stati/kak-prodat-dolyu-v-kvartire-drugomu-sobstvenniku/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.